白沙罗乌达店屋拍卖，高出底价28%成交
八打灵再也白沙罗乌达（Damansara Uptown）一间三层半店屋，楼下是一家人气椰浆饭与炸鸡餐馆，日前在拍卖中以RM680万成交，而底价（保留价）只有RM530万。根据《The Edge Malaysia》10月12日至18日当期Capital版的专栏，现场约有14名竞标者，把价格推高到比底价多出RM150万，溢价约28%。
《The Edge》没有点名餐馆，但细节与SAYS在8月报道的产业吻合：位于Jalan SS 21/37、永久地契、由Village Park承租的店屋，底价同为RM530万，拍卖日期为10月1日。SAYS指出，这项拍卖是银行在取得法庭命令后发起的，而地契仍登记在一对已故夫妇名下，尚未过户给继承人。
为什么这宗拍卖与众不同
马来西亚大部分银行拍卖并没有这么激烈的竞争。根据BidNest拍卖市场报告（涵盖9,205场拍卖），51.3%的成交价恰好等于底价，中位溢价为0%。店屋在这份数据中也属于较难脱手的类型，成交率只有31.8%。BidNest的实际成交价记录也显示，过去12个月只有37.5%的店屋高于底价成交。
所以，28%溢价加上满场竞标者，是例外而不是常态。《The Edge》专栏作者认为，最终价格反映的是竞标者愿意为地段、租金潜力、租户素质与稀缺性这一组合所付出的代价。八打灵再也热闹商业街上的永久地契店屋，楼下还有经营多年的餐馆，在拍卖清单中确实少见。
对拍卖店屋买家的意义
好地段的店屋由市场定价，不是由底价定价。 如果店屋有稳定租户、地段稀缺，就要把底价当作起点。拍卖前根据租金回酬和附近成交价定好上限，并且严格遵守。
折扣只有在产业用得上时才有价值。 同一篇专栏提醒，底价低只有在你能把单位租出去、并撑过市场淡静期时才有意义，否则只是“打了折的麻烦”。专栏也提到，流拍后底价通常下调约10%；同一项目的单位一再上拍，可能代表转售需求疲弱或供应过剩。
仔细查看租约与地契状况。 现有租户可以是资产，也可能是负担，要看租约条款以及是否交付空屋。这个案例中地契仍在已故业主名下，提醒买家要仔细阅读拍卖公告与拍卖条件，并请律师审阅。以上仅为一般资讯，并非法律意见。
竞标前的实用步骤
- 从目前的拍卖店屋清单和八打灵再也页面筛选目标，在不同时段到现场观察人流。
- 拿底价与实际成交价比较，而不只是看叫价。
- 在拍卖条件中确认订金、余款期限以及租约或空屋交付条款。
- 提前安排融资或资金，避免成交价高于预期时资金不足。
- 拍卖日前把最高出价写下来。完整竞标流程可参考我们的拍卖指南。
如果您正在考虑巴生谷的拍卖店屋或商业产业，欢迎联系Peter Tan（Real Estate Negotiator，REN 12771，CID Realtors Sdn Bhd）进一步了解。
资料来源
- Coffee Break: A nasi lemak shop and the realities of property auction，The Edge Malaysia，2026年10月12日
- Shop Rented By Village Park To Be Auctioned With RM5.3 Million Starting Price，SAYS，2026年8月24日
- BidNest拍卖市场报告