房贷批准率下滑、不良贷款上升，银行拍卖买家怎么办
2026年8月，马来西亚银行在批出产业贷款时明显更加谨慎，但产业贷款总额仍在增长。《The Rakyat Post》在10月12日的报道中，整理了MBSB投资银行与BIMB证券研究根据国家银行数据发布的分析。
根据MBSB投资银行，8月产业贷款申请按年下跌4.0%至RM584亿，是五个月来首次下滑。批准额跌得更多，按年减少13.1%至RM238亿，批准率从一年前的45.0%降至40.8%。MBSB认为，生活成本上升和持续的通胀压力让消费者变得保守。
与此同时，BIMB证券研究指出，住宅与非住宅产业购买贷款余额约达RM1.23兆，占银行体系总贷款的50.3%。住宅产业购买贷款的总减值贷款比率从7月的1.1%升至8月的1.2%；非住宅产业则维持在1.4%，与整体银行体系相同。MBSB也提到，已完工但未售出的住宅连续第七个季度增加，在2026年第二季达到33,094个单位，雪兰莪是滞销量最高的州属之一。
信贷收紧对拍卖的影响
融资成了第一道关卡。 在银行拍卖中，买家须在拍卖当天缴付订金，并在拍卖条件规定的期限内付清余款。如果贷款被拒或批出的金额低于预期，订金就有风险。8月批准的产业贷款申请不到一半，依赖贷款的买家应该先取得预先批准。
银行估价比底价更重要。 银行按照自己的估价放贷，这个数字可能与拍卖底价或你的成交价不同。对独立式洋房、店屋和土地这类高价产业来说，几个百分点的差距可能就是一笔不小的现金。
减值贷款是早期信号，不是预测。 比率上升不一定代表拍卖会马上增加，因为许多问题贷款会重组或被清偿。但银行拍卖产业都源自违约贷款，所以这个趋势值得和滞销数据一起观察。
善用拍卖轮次数据
能取得融资的买家变少，到场竞标的人自然也少。BidNest拍卖市场报告显示，在9,205场拍卖中，首拍成交率只有11%，到第五拍或之后升至56.7%；每流拍一次，下一轮底价通常下调约10%，整体成交率为41.2%。已经备妥融资或现金的买家，在价格到位时最能把握机会。
实用步骤
- 在浏览拍卖产业清单之前，先取得书面贷款预先批准，或确认手上的现金。
- 向银行了解他们会如何估价该产业，并预留资金应付估价与出价之间的差额。
- 仔细阅读拍卖条件中的订金金额与余款期限，详细流程可参考拍卖指南。
- 留意雪兰莪等地区目标产业已经流拍了几轮，并事先定好最高出价。
本文仅为一般资讯，并非财务建议，请就个人情况咨询银行与律师。
如需为高价银行拍卖产业规划融资与竞标策略，欢迎联系Peter Tan（Real Estate Negotiator，REN 12771，CID Realtors Sdn Bhd）。
资料来源
- More Debt, Fewer Buyers: Malaysia's Property Loan Stock Swells Even As Demand Cools，The Rakyat Post，2026年10月12日
- BidNest拍卖市场报告