马来西亚拍卖土地指南：如何竞拍银行与法庭拍卖地皮
要点
- 马来西亚的拍卖地皮，多数是银行执行地契上的抵押（charge）而出售：登记局地契（Registry title）由高庭下令拍卖，土地局地契（Land Office title）由县土地局长下令，两者都依据《国家土地法典》。
- 地契上的土地用途类别（农业、建筑或工业）及明示条件，决定这块地能做什么。改变用途（tukar syarat）是一项新的申请，州政府可以拒绝，也可以附带补地价批准。
- 马来保留地只能转给符合《马来保留地法令》资格的买家，出价前务必先看地契。
- 在法庭或土地局的拍卖令下，竞拍者必须持有底价的10%才能出价，余款须在120天内付清，不得延期，所以要在拍卖日前安排好融资。
- 土地是最难估价的拍卖产业。BidNest 数据显示，底价随轮次下调后，成交率明显上升。
去哪里找马来西亚的拍卖土地？
巴生谷一带进入拍卖的土地，大多来自银行追讨以该地皮作抵押的贷款。BidNest 的拍卖土地列表收录吉隆坡、雪兰莪和森美兰首拍底价 RM400,000 或以上的地段，以及它们后续降价的轮次，包括发展地、住宅地段、工业地和农业地。法庭下令的拍卖也会刊登在司法机构的 e-Lelong 平台，我们的 e-Lelong 注册与竞拍教程有详细说明。
大面积地皮和住宅不同：买得起的人少，买家多是发展商或企业主，第一轮流拍很常见。我们在大型土地拍卖无人出价一文中分析了两个近期例子。
为什么拍卖土地通常是法庭或土地局拍卖？
一块地几乎都有独立地契，所以银行的抵押是已注册的抵押权。借款人违约后，《国家土地法典》规定了两条途径：
- **登记局地契：**银行向高庭申请拍卖令（第256条）。
- **土地局地契：**银行向土地局长申请，土地局长进行聆讯后下令拍卖（第260至263条）。
拍卖令必须规定以公开拍卖进行，拍卖日期不早于下令后一个月；底价等于土地的估计市值；只有持有底价10%的人才可出价。得标后，这10%即成为订金，余款须在拍卖日起120天内付清，法典明文不得延期，逾期者订金被没收（第257及263条）。这些条款都写在拍卖公告（Proclamation of Sale）里，出价前请逐条细读。
地契上的土地类别代表什么？
依据法典批出的土地，地契上会注明三种用途类别之一（第52条），每一类都有默示条件：
| 类别 | 法典的默示条件 | 出价前要查什么 |
|---|---|---|
| 农业 | 作农业用途；地主自住屋不得超过地段的五分之一或两公顷，以较小者为准（第115条） | 不要以发展地的价格出价 |
| 建筑 | 不得作农业或工业用途；除非原已有建筑，须在两年内建屋（第116条） | 空地是否已违反条件，可向土地局查询 |
| 工业 | 仅限工业用途，如工厂、仓库；工业须在三年内开始运作（第117条） | 可与附近已建成的拍卖工厂比较 |
除了类别，州政府还可在地契上加注明示条件和权益限制（restriction in interest，第120条）。例如，有的权益限制规定转让或抵押前须获州政府批准，这会同时影响你的购买和贷款。关于地契其他部分，可参考拍卖产业地契是否干净。
拍卖买到的地可以申请改变用途（tukar syarat）吗？
第124条允许注册地主申请更改用途类别，或撤销、修改地契条件。对拍卖买家来说有三点：
- **批准与否由州政府决定。**法典用的是“可以”批准，并没有必然获批的权利。
- **须获同意。**所有在该地有注册权益的人都须同意，包括为你融资的银行；地税也必须已缴清，否则申请不会受理。
- **需要费用。**批准可附带额外补地价、其他规定费用及新的地税（第124(5)条）。
只有在土地过户到你名下后才能申请，所以出价应按土地现状来算，而不是改用途后的价值。地方政府的规划批准则是另一套程序。
马来保留地和土著地段，谁可以竞拍？
《国家土地法典》明文规定，不影响有关马来保留地及习俗地权的其他法律（第4(2)条）。在雪兰莪和森美兰，马来保留地受最初在马来联邦实施的《马来保留地法令》管辖，不能出售给非马来人。如果地契注明为马来保留地，只有符合资格的买家才能竞拍。住宅项目中的土著单位则属于政策性限制，详见我们的土著单位拍卖指南。森美兰部分地区还有习俗地（tanah adat）的限制，请让律师核对地契注记。
拍卖会清除什么，又有什么会留下？
拍卖证书（certificate of sale）注册后，原地主的业权转到你名下，并解除被执行的抵押及其后的所有抵押（第267条）。但这不代表土地没有其他问题。出价前应：
- 到土地局做正式地契查册，看有没有 caveat、租约、地役权等记录。
- 实地走一遍边界，确认有合法道路出入。没有出入通道的地很难使用，更难融资。
- 查看是否有人占用、种植或搭建物，并看拍卖条件中由谁承担拖欠的地税。
- 向地方政府查询地方规划的分区，例如雪兰莪各市议会的规划各不相同。
拍卖土地应该怎样估价？
第一轮底价是下令当日的估计市值。如果无人以底价或更高价出价，土地会在之后再次拍卖，底价可维持或重新设定（第265条）。BidNest 市场报告显示这对所有类型产业的影响：首拍成交率只有10.8%，第五拍或之后达56.1%；每流拍一次，底价通常下调约10%；51.3% 的成交价恰好等于底价。这些数据涵盖所有产业类型，并非只限土地；逐笔成交价可在成交价页面查看。
土地的可比成交远少于公寓，所以要自己根据用途类别、面积、临路宽度、出入、分区以及附近土地成交价来估值。
拍卖土地怎样融资？
120天期限才是真正的关键。银行对空地的评估与已完工住宅不同，贷款成数、年限和估价要求因银行和土地类别而异，农业地一般更难贷款。在准备10%银行本票之前，先取得银行书面的原则性批准；日后若申请改变用途，也需要银行同意。一般流程可参考拍卖屋贷款指南。本文仅为一般资讯，不构成财务或法律建议。
竞拍土地步骤清单
- 在拍卖土地页面或按州属筛选，例如吉隆坡。
- 取得拍卖公告和拍卖条件。
- 到土地局做正式地契查册。
- 核对用途类别、明示条件、权益限制及是否为马来保留地。
- 实地考察，确认出入通道和占用情况。
- 向地方政府查询分区。
- 根据自己的估值设定最高出价。
- 取得融资批准，准备底价10%的本票。
- 出价得标后，在120天内付清余款。
- 注册拍卖证书，如有计划再申请改变用途。
如需协助核查地契、拍卖日期、底价或安排土地融资，欢迎联系 Crispina Ng。
常见问题
马来西亚的拍卖土地一定比市价便宜吗？
不一定。根据《国家土地法典》，第一轮底价以拍卖令当日的估计市值来定。只有流拍后底价才会下调，BidNest 数据显示，每轮下调约10%后，后期轮次的成交率明显较高。
拍卖土地的余款要多久内付清？
由高庭或土地局长下令的拍卖，余款须在拍卖日起120天内付清，法典规定不得延期。逾期未付，10%订金会被没收，所以应在出价前安排好融资。
拍卖买到的农业地可以建房子吗？
法典的默示条件允许在农业地上建地主自住屋，但面积不得超过地段的五分之一或两公顷，以较小者为准，而且仍须获得地方政府的建筑批准。若要发展更大的项目，就必须依第124条申请改变用途类别。
什么是 tukar syarat，费用由谁承担？
Tukar syarat 是依据第124条申请更改土地用途类别或地契条件。只有注册地主才可申请，因此拍卖买家须在过户注册后才能提出。州政府可拒绝，也可附带补地价及其他费用批准，费用由地主承担。
非马来人可以竞拍马来保留地吗？
不可以。雪兰莪和森美兰的马来保留地受《马来保留地法令》管辖，禁止出售给非马来人。登记竞拍前，请先确认地契是否注明为马来保留地。
拍卖后，银行在这块地上的贷款会被清除吗？
被执行的抵押会被清除：拍卖证书注册后，业权转给买家，并解除该抵押及其后的抵押。但地契上的其他记录，例如 caveat 或租约，必须在出价前通过正式查册确认。
资料来源
- National Land Code (Revised 2020), Act 828，马来西亚法律修订专员
- Tanah rizab: Jangan sampai merempat di bumi sendiri，Utusan Malaysia