拍卖屋买 MRTA 还是 MLTA？房贷保险和火险一次讲清楚
要点
- MRTA 比较便宜，MLTA 比较灵活。 MRTA 的保额随贷款余额递减，赔款主要给银行；MLTA 的保额固定不变，保单属于您自己，换贷款时也能带走。
- 两种都不是法律规定必须买的。 银行可以把房贷保险定为批贷条件，但不能强迫您只向某一家保险公司买。
- 要提早决定。 银行拍卖一般只给大约 90 天付清余款（法院拍卖是 120 天），银行的保险条件没满足，贷款就不会放款。
- 从拍卖当天起就要给房子买火险。 拍卖条件通常规定，落槌那一刻起风险就由买家承担，那时您离拿钥匙还早得很。
- 有地房子和分层产业的火险不一样。 有地房子要买 houseowner（屋主险）；公寓的建筑由管理机构投保，您只需保屋内财物和装修。
MRTA 和 MLTA 有什么分别？
两者都是人寿保单：如果您身故或完全永久残废，保险会帮您还清房贷。差别在于保障随时间怎么变化。
| MRTA（递减型房贷保险） | MLTA（平准型房贷保险） | |
|---|---|---|
| 保额 | 随贷款余额递减 | 整个保单期间固定不变 |
| 保费 | 较低，通常一次过缴付，并可加进贷款里 | 较高，视配套可一次过或定期缴付 |
| 赔款给谁 | 主要给银行 | 先还清贷款，余额给家人（视保单条款而定） |
| 转贷或卖屋时 | 通常随原贷款结束 | 一般跟着您走，可以继续保障新贷款 |
| 伊斯兰版本 | MRTT | MLTT |
保险代理陆佩婷（Lulu Loke）在她的 MLTA 和 MRTA 比较指南 里有更详细的说明，包括伊斯兰房贷适用的 MRTT 和 MLTT。
买拍卖屋一定要买 MRTA 吗？
法律上没有规定一定要买房贷保险。不过很多银行会把“有足够保障”定为批贷条件，或者买了可以拿到较好的利率。银行不能做的是，坚持您只能向它的合作保险公司购买。如果您已经有 MLTA 或定期寿险，可以问银行能否通过转让（assignment）接受这份保单。Lulu 的问答 银行可以强迫我买 MRTA 吗？ 列出了银行常见的条件。
对拍卖屋买家来说，真正的难题是时间。贷款批准书、估价和保险，全都要在拍卖公告（Proclamation of Sale）规定的余款期限前办好。完整流程可以看 拍卖屋怎么申请贷款。
拍卖屋买家适合哪一种？
关键在于您打算持有这间房子多久。
- 适合 MRTA： 买来长期自住，想把前期开销降到最低，也接受保障随贷款结束。
- 适合 MLTA： 买来装修后转卖，预计房子估价升高后要转贷（refinance），或者希望保障在还清贷款后继续照顾家人。很多投资者在拍卖会以低于市价买入，之后会转贷；如果买的是 MRTA，转贷通常意味着要在年纪更大时重新买保险，保费也更高。
- 把保费加进贷款： MRTA 的保费可以加进贷款，付款时少拿一笔现金。拍卖屋本来就要付 10% 订金（有些是 5%）、印花税和拖欠的费用，这一点很实际。但加进贷款的保费，整个贷款期都要算利息，最好比较总成本。
保额要买多少？
保额至少要等于贷款额，保障年期配合贷款年期。联名贷款要决定每位借款人保全额还是各保一部分。如果拍卖价低，但之后打算申请装修贷款或增贷（top-up），MLTA 的固定保额就留有余地。
火险：拿钥匙之前，房子由谁保？
先看拍卖条件。银行的拍卖条件通常写明，落槌起房子的风险就由买家承担。在过名完成之前，您不能依靠原屋主的保单，那份保单可能早就断保了。作为成功的竞标者，您已经有可保利益，所以可以从拍卖当天起为建筑投保。
- 有地房子（排屋、半独立、独立洋房）： 买 houseowner 屋主险，保额按重建成本计算，不是按拍卖价。保额不足会触发“比例分摊条款”（average clause），索赔时按比例打折。
- 公寓、组屋（分层地契）： 根据《2013 年分层管理法令》，JMB 或管理机构（MC）必须为建筑投保火险和其他风险。您自己只需要买 householder（屋内财物险），保屋内财物和装修。记得确认大楼的总保单仍然有效。
- 空置的房子： 拍卖屋很多空置了好几个月。要主动告诉保险公司，因为有些保单在房子长期无人居住时会限制保障。
为您提供贷款的银行，一般会要求先买好火险，并把银行列为赔款受益人（loss payee），才肯放款。可参考 Lulu 的回答：银行代买的火险够不够？
从拍卖当天到拿钥匙的清单
- 竞标前： 先拿到贷款的初步批准，并问清楚银行接受哪些房贷保险。
- 拍卖当天： 有地房子马上投保火险；分层产业就确认总保单。
- 收到贷款批准书： 选定 MRTA 或 MLTA，定好保额和年期，需要时把保单转让给银行。
- 付清余款前： 在 拍卖流程时间表 的期限之前，确认银行需要的文件都齐了。
- 交屋后： 把火险改成您是屋主，入住或出租后再加买屋内财物保障。
常见问题
MRTA 和 MLTA 有什么分别？
MRTA 的保额随贷款递减，赔款主要给银行。MLTA 的保额固定，保单属于您，卖屋或转贷后都可以继续。
拍卖屋贷款一定要买 MRTA 吗？
法律上不需要。有些银行会把房贷保险定为批贷条件，或者买了给较好的利率，但不能强迫您向某一家保险公司购买。
可以用现有的人寿保险代替 MRTA 吗？
通常可以，只要银行接受，而且保额和年期符合银行要求。保单一般需要转让给银行。
拍卖屋投资者应该选 MRTA 还是 MLTA？
如果几年内打算转贷或转卖，MLTA 通常比较实际，因为保障跟着您走。打算一直供到贷款结束、想要最低成本的买家，适合 MRTA。
拍卖屋什么时候要买火险？
从拍卖条件规定风险转到您身上的那天起，通常就是拍卖当天。有地房子按重建成本投保；分层产业先确认大楼的总保单，再为自己的屋内财物投保。
MRTT 和 MLTT 是什么？
它们是 MRTA 和 MLTA 的伊斯兰（takaful）版本，用于伊斯兰房贷，运作方式一样：MRTT 的保障递减，MLTT 的保障固定不变。