马来西亚地契 Geran 怎么看：查册、补发和转名
要点
- Geran rumah 就是地契，是《国家土地法典》下的产权文件，记录业主、面积、地权年限，以及抵押和限制。
- 任何人都可以查册，只要有地段资料，不必是业主本人。
- 房子还在供贷款的话，地契正本通常在银行手上。
- 地契遗失可以补发，但要报警、宣誓并刊登通知，需要一段时间。
- 转名用 14A 表格，要付印花税、律师费和注册费。
Geran rumah 是什么？
Geran rumah 是马来语对地契的日常说法，英文叫 land title。每份地契有两份：土地局保存的注册文件，以及由业主或银行保管的发出文件。真正决定产权的是土地局的记录。
公寓一般是每个单位各有分层地契，差别请看分层地契指南。
地契上写了什么？
各州版式不同，但内容相同。下表只是示意，并非真实地契。
| 栏位 | 示例 | 说明 |
|---|---|---|
| 地契类别与编号 | GRN 12345 | 地契参考编号 |
| 地段与县区 | Lot 678, Mukim Petaling | 土地位置 |
| 面积 | 143 平方米 | 土地面积，不是建筑面积 |
| 地权年限 | 永久，或 99 年至某日期 | 永久地契或租赁地契 |
| 土地用途类别 | 建筑 | 允许的用途 |
| 权益限制 | 未经批准不得转让 | 可能需要州政府批准 |
| 注册业主 | 姓名与持份 | 法定业主 |
| 备注 | 抵押、限制令、租约 | 其他人对土地的权益 |
马来西亚的地契类别
| 代码 | 名称 | 说明 |
|---|---|---|
| GRN | Geran | 通常是永久地契，记录在州土地局 |
| PN | Pajakan Negeri | 租赁地契，有到期日 |
| GM | Geran Mukim | 记录在县土地局 |
| PM | Pajakan Mukim | 租赁地契，记录在县土地局 |
| HSD | Hakmilik Sementara Daftar | 临时地契，尚未精测，在州土地局 |
| HSM | Hakmilik Sementara Mukim | 临时地契，尚未精测，在县土地局 |
临时地契表示测绘局还没完成精确测量，但仍可买卖和抵押。
怎么查地契
- **准备资料：**地契类别与编号、地段、县区。
- **选择查册方式。**私人查册供自己参考；正式查册会得到经认证的结果，律师一般用这个。
- 到对应的土地局办理，或使用州政府的线上服务（如有）。注册类地契在州土地局，Mukim 类在县土地局。
- **看备注栏。**抵押、限制令和阻碍转名的限制都写在这里。
怎么取得地契副本
如果只是参考，查册结果已经显示内容。需要认证副本的话，业主或律师可向保存记录的土地局申请。若产业已抵押，业主也可向银行索取其持有文件的副本。
地契遗失怎么办
先报警，准备法定宣誓书，然后向土地局申请补发。《国家土地法典》规定补发前要先发通知，所以可能需要几个月。费用因州而异：雪州土地局列明遗失 RM430 至 RM440、损坏 RM120，槟城写的是 RM400，请向当地土地局确认最新收费。
转名流程
所需时间视土地局和个案而定，请问律师。律师费可用律师费计算器估算。
用地契抵押贷款
以地契作抵押的贷款会注册为抵押。借款人违约时，银行可申请拍卖产业，这正是雪兰莪拍卖屋和其他地区拍卖屋的主要来源。请只与持牌机构往来，不要把地契正本交给承诺快速放款的人。
为什么买拍卖屋要看地契
竞标前请查册，并与拍卖公告对照：业主、抵押、限制令、租期，以及土著单位或马来保留地等限制。有些单位没有独立地契，是以权益转让方式拍卖。准备订金前，请先看拍卖屋产权是否清楚和怎么买银行拍卖屋。
需要协助查核拍卖单位的地契，欢迎联络 BidNest 的拍卖产业专家 Crispina Ng。
常见问题
Geran rumah 的中文是什么意思？
就是地契，英文叫 land title。它是《国家土地法典》下记录业主、面积、地权年限和其他权益的产权文件。
我可以查别人的地契吗？
可以。只要有地段资料，土地局的查册对公众开放。查册只显示记录，不会让您对该土地拥有任何权利。
还在供贷款时地契在哪里？
通常由银行保管发出文件，直到贷款还清并解除抵押。注册业主仍然是您，抵押则记录在地契上。
转名要多久？
没有固定时间，取决于土地局、地契类别以及是否需要州政府批准。开始前请律师就您的个案给出估计。
Geran 和 Pajakan Negeri 有什么分别？
Geran 通常是永久地契，没有到期日。Pajakan Negeri 是租赁地契，到某日期届满，常见 60 或 99 年，可能影响贷款和价值。