e-Lelong法庭拍卖教学：注册、押金与网上竞标

马来亚高等法院通过网上系统 elelong.kehakiman.gov.my 拍卖被止赎的产业。如果拍卖公告（Proclamation of Sale）注明这是在 e-Lelong 进行的法庭拍卖，您就需要在这个网站注册、提交押金并参与竞标。本文根据该网站官方的常见问题和条款，一步步说明整个流程，并指出高价产业买家最容易出错的地方。

e-Lelong 是什么

e-Lelong 是马来亚高等法院针对止赎案件不动产的电子公开拍卖系统。吉隆坡律师公会的通告指出，这个系统取代了以往在法庭现场进行的人工拍卖：竞标者无需到庭，可在网上出价，身份保密，拍卖则由副注册官或高级助理注册官在彭亨州关丹法院大厦的 e-Lelong 运作中心主持。网站提供马来文和英文版本，如两种文本有冲突，以马来文为准。

网站首页列出即将举行的拍卖，包括底价、拍卖日期、产业类型和地契类别，并可按州属浏览。BidNest 的拍卖产业列表专注于吉隆坡、雪兰莪和森美兰的高价产业。每个单位的拍卖公告都会说明它是 e-Lelong 法庭拍卖，还是由持牌拍卖师主持的银行拍卖。

谁可以竞标

根据 e-Lelong 条款：

个人：年满 18 岁、心智健全，且不是未解除的破产人士。
公司：必须在马来西亚注册成立，且不处于清盘状态，由获授权代表竞标。
外国人或外国公司：除非获得相关当局批准，否则不能竞标有限制的产业。

从注册到拿地契：完整流程

步骤	需要做什么	期限或时间
1. 注册	开设账户并上传身份证明（公司需上传 Form 49、公司章程，以及全体董事签署的董事会决议）	只需一次，等待电邮批准
2. 选择产业	打开产业页面，下载竞标表格	缴交押金之前
3. 缴交押金	以原告为抬头、相等于底价 10% 的银行汇票	最迟须在拍卖前 1 个工作日送达
4. 网上竞标	登入后按规定加价幅度出价，或预先设定最高出价	周一至周五上午 9 时、11 时或下午 2 时 30 分
5. 付清余款	支付成交价扣除押金后的余额	拍卖日起 120 天内
6. 领取地契	注册官发出售卖证书（Form 16F）	原告确认收款后 14 天内

押金细节

押金为底价的 10%，须以银行汇票支付。您可以通过 Pos Laju 把汇票连同竞标表格和一个已付邮资的 Pos Laju 回邮信封，寄到关丹的 e-Lelong 运作中心，也可以亲自交到马来西亚半岛任何一间高等法院。汇票背面须写上姓名、身份证号码、电话、地址、产业编号（Property ID）及执行参考编号；公司则须加上注册号码和代表资料。已缴押金的竞标者若改变主意，最迟可在拍卖前一天电邮注册官撤回。

竞标怎么进行

官方常见问题说明，您可以在拍卖开始前设定最高出价，系统会代您出价直到这个上限，所以最终成交价可能低于您的最高出价。每次出价必须是注册官所定加价幅度的倍数。如果只有一名竞标者，竞标从底价开始。每场拍卖一般约一小时，但若开始后 30 分钟内无人出价，或最后一次出价后 2 分 30 秒内没有新出价，拍卖便会结束，最后 30 秒会显示倒数。若两人在拍卖开始前设定了相同的最高出价，先设定者胜出。

得标之后

注册官会发出售卖备忘录（Memorandum of Sale）。您的押金会转给原告律师，并从成交价中扣除。原告在收到余款后 14 天内，须向有关当局缴清拖欠的地税、门牌税等费用，并把原地契交给您。条款也注明，注册 Form 16F 证书不需要州政府对权益限制的同意。未得标者的汇票会通过 Pos Laju 寄还（3 个工作日内处理），或在原先缴交的柜台领回。

高价产业买家常见的陷阱

120 天期限非常严格。 根据网站条款及《1965 年国家土地法典》第 267A 条，若未能在期限内付清余款，交易作废，10% 押金被没收。以底价 RM200 万的产业为例，就是 RM20 万。务必在竞标前先取得银行的原则性贷款批准。
按现状出售。 产业以“as is where is”方式出售，空屋交付由买家自行处理，原告不负责。竞标前的检查可参考我们的银行拍卖购买指南。
底价不等于市值。 BidNest 的拍卖市场报告显示，51.1% 的成交恰好以底价成交；首拍成交率只有 10.7%，第五拍或之后则达 55.1%。耐心等待可以降低入场价，但热门产业也可能被别人先拍走。
网络风险由竞标者承担。 条款列明运作中心不为网络中断负责。请使用稳定的网络，并及早设定最高出价。

本文为一般资讯，不构成法律或财务建议。竞标前请务必阅读网站上的最新条款。

常见问题

e-Lelong 的官方网站是什么？

马来亚高等法院的系统网址是 elelong.kehakiman.gov.my，竞标者页面位于 /BidderWeb。e-Lelong 运作中心位于关丹法院大厦 3 楼，工作日上午 8 时至下午 4 时 30 分可拨打 09-570 7063 或电邮 2 查询。

参加 e-Lelong 拍卖需要多少押金？

押金为底价的 10%，以银行汇票支付。汇票最迟须在拍卖前一个工作日送达 e-Lelong 运作中心，或亲自交到马来西亚半岛的高等法院。

得标后要在多久内付清余款？

须在拍卖日起 120 天内付清余款。逾期交易作废、押金被没收，所以竞标前就要安排好银行贷款。

公司可以在 e-Lelong 竞标吗？

可以，只要公司在马来西亚注册成立且不处于清盘状态。公司须通过获授权代表注册，并上传 Form 49、公司章程及全体董事签署的董事会决议。

e-Lelong 法庭拍卖和银行拍卖一样吗？

不一样。e-Lelong 是高等法院针对法庭命令拍卖的网上系统，而许多银行拍卖由持牌拍卖师主持，售卖条件不同。竞标前务必细读拍卖公告。

如需评估高价法庭或银行拍卖产业，或在 120 天内安排融资，欢迎联系拥有 12 年银行拍卖经验、曾任银行从业员的拍卖产业专家 Crispina Ng。

资料来源

2，马来亚高等法院
2，马来亚高等法院
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e-Lelong 通告，吉隆坡律师公会
BidNest 拍卖市场报告