银行拍卖屋能直接向银行买吗？流拍后的真实途径
要点
- 通常不行。 有地契的产业一旦被法庭或土地局下令售卖，法律规定必须公开拍卖；没有合格出价的产业会再次上拍。
- 银行确实会直接卖产业，但走自己的渠道。 大众银行接受书面出价，RHB 银行曾公开招标出售集团名下产业。
- 业主在售卖完成前仍可还清欠款，但这条路的交易对象是业主，不是银行。
- LACA 产业不同。 大华银行（UOB）的合约允许私人协议出售，但这是银行的权力，不是买家的权利。
- 最可行的做法 是追踪流拍产业，在下一轮竞标。BidNest 记录显示，成交率从首拍的 10.2% 升至第五拍或之后的 53.6%。
“直接向银行买”到底指什么？
拍卖失败后能否找银行私下谈价？这句话其实涵盖几种不同情况：
| 途径 | 卖方 | 限制 |
|---|---|---|
| 银行出售清单（大众银行） | 银行 | 只收书面出价，可不说明理由拒绝 |
| 公开招标（RHB） | 银行 | 不一定接受最高出价 |
| 私下出售 | 业主 | 须解决欠款；售卖令后合法性存疑 |
| LACA 私人协议（UOB） | 银行 | 完全由银行决定 |
银行什么时候会考虑拍卖以外的出价？
大众银行。 这份产业出售清单日期为 2026 年 10 月 12 日，包括住宅、商业、工业地段和土地，涵盖吉隆坡、雪兰莪和森美兰。银行按先到先得考虑书面出价，不论价格高低都有权拒绝，也可能考虑贷款给符合资格的买家。清单没有说明这些产业是否曾经上拍。
RHB 银行。 2026 年 7 月，RHB 集团公开招标出售六项集团名下产业，其中包括吉隆坡和八打灵再也的店办。整批出价获优先考虑，中标者若撤回，保证金将被没收。这次招标已截止，新的机会请留意 RHB 官网。
拍卖前由业主出售。 马来西亚律师公会的 CPD 刊物指出，业主在止赎程序中以私人协议出售，对各方都有好处：买家得到产业，业主债务获清偿，银行贷款由买家自行或通过融资方偿还。不过作者也提到，这类交易在西马的合法性存疑，尤其是在售卖令发出之后。另外，《国家土地法典》第 266 条允许业主在售卖完成前缴清欠款和费用，售卖令随即失效。这条路需要业主配合和您自己的律师。
各银行的做法可参考银行拍卖逐家比较。现有拍卖也可按银行查看：大众银行、RHB、马银行、联昌银行、丰隆银行和大华银行。
为什么多数产业还是要走拍卖？
有地契的产业。 《国家土地法典》第 257 条和第 263 条规定，法庭或土地局的售卖令必须订明公开拍卖，保留价（底价）按估计市值厘定。律师公会刊物归纳判例指出，法典只提供一种司法售卖方式，就是公开拍卖。如果没有人出价达到保留价，第 259 条和第 265 条要求撤下产业，改天再拍，保留价可不变或重新厘定。所以，有地契的流拍产业不会自动变成私下交易。
LACA 产业。 这类产业尚无独立地契，仍登记在发展商名下。The Edge 解释，银行不需要申请售卖令，保留价也由银行决定。UOB 的 LACA 合约第 12.1 条列明，银行可以公开拍卖或私人协议出售，全由银行决定。这并不代表买家有权要求银行考虑出价。联昌和丰隆的常见问题只说明公开竞标，没有提到拍卖后的出价；联昌条款也说明保留价可不经通知更改。
产业属于哪一类，可以看拍卖公告。LACA 产业流拍后，您可以写信询问银行的拍卖部门，但没有任何保证。
BidNest 的记录怎么看流拍？
BidNest 市场报告统计了 2025 年 7 月 2 日至 2026 年 10 月 30 日的 10,443 场拍卖，整体成交率为 38.5%。每流拍一次，保留价通常下调约 10%，成交率也随轮次上升：
| 轮次 | 成交率 | 场数 |
|---|---|---|
| 首拍 | 10.2% | 1,666 |
| 第二拍 | 26.3% | 1,645 |
| 第三拍 | 35.5% | 1,672 |
| 第四拍 | 47.6% | 1,618 |
| 第五拍或之后 | 53.6% | 3,840 |
The Edge 也提到，流拍产业会进入下一场拍卖，价格通常由银行或法庭酌情下调。详情可看拍卖轮次解析。
但等待也有代价，因为出价无法锁定产业。在最近 12 个月的成交记录中，共 1,364 笔 RM300,000 及以上的成交，成交价中位数为 RM433,750；44.9% 恰好以保留价成交，55.1% 高于保留价。
如何追踪流拍产业？
BidNest 收录首拍价 RM400,000 或以上的产业，也包括其后续降价轮次。
- 打开建筑页面。 例如 Residensi Hijauan 页面，集中显示现有拍卖和过往记录。
- 查看拍卖记录。 拍卖结束后记录仍保留，显示日期、轮次、保留价和结果，单位号码不公开。
- 定期查看所有现有拍卖，留意新日期和新轮次。
- 提早准备。 索取拍卖公告、实地查看，并用拍卖费用计算器算清费用。法庭拍卖须备妥保留价的 10% 才能竞标，并在 120 天内付清余款，不得延期；其他产业依拍卖条件，通常是 90 或 120 天。
完整流程请看拍卖指南。
如何避开假的“银行直售”？
2026 年 10 月，美里警方调查一宗报案：一名男子称朋友向他推介古晋五间“银行拍卖屋”并承诺代办手续，他因此损失 RM363,887.49。警方提醒买家通过官方渠道核实产业，付款前咨询合格律师，不要在未核实时转账到第三方户口。真实的出售信息可通过银行官网的联络方式确认。
本文仅为一般资讯，并非法律或财务建议。
常见问题
法拍屋可以直接向银行买吗？
产业一旦有售卖令，通常不行，因为《国家土地法典》规定必须公开拍卖。银行会通过自己的渠道直接出售，例如大众银行的书面出价和 RHB 的公开招标。
拍卖失败后可以向银行出价吗？
有地契的产业如果没有合格出价，会被撤下并改天再拍。LACA 产业可以询问银行，因为 UOB 这类合约允许私人协议出售，但决定权在银行。一般做法是在下一轮竞标。
拍卖屋的私人协议出售是什么意思？
这是经由洽谈成交，而不是公开竞标。在西马，售卖令只订明公开拍卖，私人协议主要与 LACA 产业或业主自行出售有关。
流拍后保留价会下调吗？
通常会。BidNest 记录显示每流拍一次下调约 10%。不过法律允许以相同或新的保留价再拍，所以请以最新拍卖公告为准。
业主可以在拍卖前卖掉产业吗？
可以，但必须解决银行欠款。《国家土地法典》第 266 条允许业主在售卖完成前缴清欠款和费用，售卖令随即失效。售卖令之后的私下交易合法性存疑，请先咨询律师。
下一步
想核实流拍产业的拍卖日期、保留价和融资安排，请联系 Crispina Ng，这位拍卖产业专家拥有 12 年银行拍卖经验，也曾任职银行。