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马来西亚分层地契：1985 年法令、转名费用与拍卖公寓
要点
- 分层地契是一个单位的地契，不是整块土地的地契。
- 主要法律是 1985 年分层地契法令（第 318 号法令），适用于西马和纳闽；大楼管理则归 2013 年分层管理法令（第 757 号法令）。
- 您拥有自己的单位，并按持份单位共享公共财产，如电梯、泳池和土地。
- 转名费用包括印花税、律师费和注册费。
- 拍卖单位要查分层地契是否已发出，以及拖欠多少管理费。
什么是分层地契？
高楼的众多业主共用一块地。分层地契让每位业主都有自己单位的地契，可以像其他产业一样买卖、抵押和转名。土地以及电梯、楼梯和设施等共用部分则属于公共财产。
分层地契上写什么？
| 栏位 | 说明 |
|---|---|
| 单位、楼层和大楼编号 | 您在该项目中的单位 |
| 单位面积 | 注册面积 |
| 附属单位 | 例如与单位一起拥有的停车位 |
| 持份单位 | 您在公共财产中的份额，也是管理费的计算基础 |
| 注册业主 | 姓名和持份 |
| 备注 | 抵押、限制令和其他限制 |
1985 年分层地契法令和 2013 年分层管理法令
两部法令管的事情不同：
- **1985 年分层地契法令（第 318 号法令）**规范大楼的分层、分层地契的发出、单位和持份单位。
- **2013 年分层管理法令（第 757 号法令）**规范大楼管理：联合管理机构（JMB）、管理公司（MC）、管理费、偿债基金和追讨欠款，并由地方的建筑专员（COB）监管。
简单来说，地契决定您拥有什么，管理机构决定您每月要付什么。
分层地契还没发出怎么办？
有些项目完工多年，分层地契仍未发出。这时买家的权利取决于与发展商的合约以及给银行的权益转让。这类房子仍然可以买卖，但文件不同，时间也较长。付款前请先问律师地契状况。
分层地契转名要多少钱？
| 费用 | 计算方式 |
|---|---|
| 转名印花税 | 按成交价与市价较高者，1% 至 4% 税阶 |
| 律师费 | SRO 2023 收费表，加 8% 服务税 |
| 贷款印花税 | 贷款额的 0.5% |
| 注册和查册费 | 按土地局收费 |
| 拖欠管理费 | 以管理机构的账单为准 |
可用印花税计算器和律师费计算器估算。例如 RM600,000 的单位，转名印花税为 RM12,000。
管理费和偿债基金
业主每月向 JMB 或 MC 缴付管理费和偿债基金，金额与持份单位挂钩。购买前请索取最新账单，因为管理机构可以就欠款采取行动，某些交易也可能需要先结清。
买拍卖公寓要查什么
- **地契状况：**分层地契已发出，还是仍是母地契加权益转让。
- **拍卖公告：**管理费、门牌税和地税的欠款由谁承担。
- **欠款账单：**向管理机构取得实际数额。
- **停车位：**附属单位是否包括在内。
- **市场情况：**比较拍卖公寓和楼盘目录中的记录。
BidNest 数据显示，公寓拍卖成交率为 40.1%，而 10,443 场拍卖的整体成交率是 38.5%。可参考市场报告、地契指南和吉隆坡房源。
想查清拍卖单位的欠款和地契状况，欢迎联络 BidNest 的拍卖产业专家 Crispina Ng。
常见问题
分层地契和独立地契有什么分别？
独立地契涵盖整块地段，通常是有地房屋。分层地契涵盖大楼内的一个单位，土地和设施作为公共财产共享。
分层地契转名要多少钱？
包括转名印花税、律师费、注册费和任何欠款。RM600,000 的单位，大马买家的转名印花税是 RM12,000，律师费另计。
可以买还没有分层地契的公寓吗？
可以，但走的是权益转让，不是一般转名。文件较多，银行贷款也可能较慢，请先向律师和银行确认。
拍卖单位的管理费欠款谁付？
要看拍卖公告的条件。有些条件规定买家承担部分欠款，所以竞标前请阅读条件，并向管理机构索取账单。
什么是持份单位？
持份单位决定业主在公共财产中的份额，也是管理费的计算基础。较大的单位通常持份较多，每月管理费也较高。