拍到工厂后，拿钥匙前火险谁买

要点

• 看拍卖条件，确认风险什么时候转给你。 从那一刻起，工厂出事就是你的问题，就算还没拿到钥匙。
• 违约屋主的火险可能早已断保，不要指望它。
• 空置的工厂是另一种风险。 很多保单对长期空置的建筑有限制，要告诉保险公司。
• 余款要贷款的话，银行放款前会要求火险，并以银行为赔款受益人。
• 按重建费投保，不是按拍卖价，地区需要的话加水灾。

工厂什么时候变成你的风险？

拍卖公告里的拍卖条件写明买家的义务：拍卖当天付订金、在规定期限内付清余款、逾期会怎样，也会写明是否按现状出售、是否保证交空屋。和律师一起看清楚物业从什么时候起由你承担风险。成功竞拍后你已经有可保权益，如果条件把风险放在你身上，就可以从那天起投保。

为什么不能靠原屋主的保单

违约的屋主可能连火险保费也一起停了，银行安排的火险保护的是银行，不是你。就算还有效，那也是原屋主的合约。要自己安排。

空置或失修的工厂怎样保

拍卖工厂常常空置，有时好几个月：

• 告诉保险公司建筑是空置的。 很多保单对空置一段时间后的保障有限制，没申报可能导致理赔被质疑。
• 把地方守好。 空置工厂容易被偷电缆、配件和屋顶铁皮。拿到出入权后马上换锁，检查围篱和大门。
• 交接时拍照记录原有损坏，免得日后理赔被说成旧伤。
• 雨季前检查屋顶和排水，空厂漏水或沟渠堵塞，往往几个星期都没人发现。

能在竞拍前看厂就先看，可参考 竞拍前怎样检查拍卖产业，并在 工厂拍卖 找合适的单位。

保额要买多少

建筑按 重建费 投保，不是按拍卖价。拍卖价低于市价，重建费并不会因此便宜；保额不足会触发 Average Clause，按比例少赔。Lulu Loke 的火险问答 解释了保额怎样定，她的 工厂火险指南 也讲了水灾等附加保障。低洼地区要问能不能加水灾。

余款向银行贷款的话

为你的购买提供贷款的银行，一般会在放款前要求建筑火险，并以银行为赔款受益人。只要符合银行要求，一般可以用自己的保险公司，见 银行火险够不够。要早点安排，免得拖慢余款，因为余款有拍卖条件规定的期限。

之后出租的话

很多买拍卖工厂的是投资者，买来出租。租客进来时要告诉保险公司对方做什么行业，并要求租客为自己的机器、存货和装修投保。

常见问题

拍到的工厂，拿钥匙前由谁投保？

先看拍卖条件，确认物业从什么时候起由你承担风险，然后自己买火险，不要靠违约屋主的保单。

过户还没注册，可以先替拍到的工厂买保险吗？

成功竞拍后你已有可保权益，保险公司可以从那天起承保。要如实告诉保险公司情况，包括建筑是空置的。

拍卖工厂要买多少火险？

按建筑的重建费，不是拍卖价。保额不足会触发 Average Clause，按比例少赔。

用银行贷款买拍卖工厂，银行会要求火险吗？

一般会，并要求以银行为赔款受益人，放款前就要办好。符合银行要求的话，一般可以用自己的保险公司。