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租工厂前，怎样查银行抵押、caveat 和拍卖风险
要点
- 签约前先查地契（land search）。 可以看到注册业主、银行抵押和 caveat。
- 有抵押很正常，关键是银行有没有同意出租。 向屋主要银行的书面同意书。
- 有 caveat 要问清楚。 私人 caveat、留置权人 caveat 或土地局 caveat，都代表有人声称对这块地有权益。
- 查一查是不是已经在拍卖。 付订金前，先在 工厂拍卖 搜这个地址。
- 租约要写进保护条款： 注册或登记租约、银行同意书，以及屋主收到违约通知时要告诉你。
地契查册看得到什么
在土地局做官方查册（carian rasmi），很多州已可以网上办理，可以看到：
| 查册项目 | 对租客的意义 |
|---|---|
| 注册业主 | 出租给你的人或公司，是不是真正的业主 |
| 土地类别和明示条件 | 是不是工业地、准许什么用途 |
| 抵押（gadaian） | 哪家银行持有这间厂的抵押 |
| Caveat | 还有谁声称有权益 |
| 租约和已登记的租赁 | 地契上现有的注册租约 |
分层地契的工厂或没有独立地契的单位，查的是母地契，屋主的贷款可能是用贷款协议和转让契，而不是注册抵押，这时要请屋主出示买卖合约和银行信件。
银行抵押和银行同意
地契上有抵押很正常，大部分屋主都有贷款。风险在于屋主万一不还钱。贷款文件一般规定未经银行同意不得出租，没有银行同意的租约，不一定能约束银行或拍卖买家。你要争取：
- 银行的书面同意书，写明你是租客。
- 注册或登记租约。 三年以上要注册，三年以下可以在地契上登记。
- 租约条款：屋主收到任何违约通知（例如《国家土地法典》下的 16D 表格通知）或拍卖程序时，要在指定天数内告诉你。
Caveat
Caveat 会冻结这块地的交易，保护声称有权益的一方。工厂地契上可能看到私人 caveat、留置权人 caveat 或土地局 caveat。看到不代表一定不能租，但付订金之前，要屋主解释清楚，最好也问律师。
也要查拍卖资料
快要拍卖的工厂，照样可能有人拿出来出租。在 BidNest 工厂拍卖 用地址和地段号搜一搜。如果你要租的工厂已经在拍卖名单上，你作为新租客的处境会很弱，原因见 租的工厂被银行拍卖，租客可以怎么做。
常见问题
租工厂前怎样查它有没有银行贷款？
到土地局做官方查册，注册抵押会显示哪家银行持有抵押，然后向屋主要银行同意出租的书面文件。
租有银行抵押的工厂危险吗？
有抵押很正常，风险在于屋主违约。有银行同意出租、租约有注册或登记的话，万一拍卖，租客的处境会好很多。
工厂地契上的 caveat 是什么意思？
有人声称对这块地有权益。私人、留置权人和土地局 caveat 原因各不相同，付订金前要屋主解释。
快要拍卖的工厂还能出租吗？
可以拿出来租，但这时签的租约，大多不能约束拍卖买家。签约前先查拍卖资料。