上诉庭禁管理层锁门：拍卖公寓买家须知

竞标分层产业的银行拍卖买家，今年要看懂两宗判决。上诉庭在2026年10月26日裁定，管理机构不能因业主欠管理费而禁止其进入单位；7月报道的一宗高庭判决则指，法庭下令拍卖的买家不必承担前业主的欠款。

上诉庭怎么判

据《马来邮报》引述《自由今日大马》，SL Land 公司与 Foong Wei Ching 起诉森美兰汝来 Sentral Bazar 商场的联合管理机构（JMB），因公司董事及代表在2023年被拒进入单位。高庭原本支持 JMB，上诉庭一致推翻原判，发出禁令并判5万令吉堂费。法官 Ong Chee Kwan 指出，条例的处分以业主仍能进入为前提，并未授权排除业主。

房地部的说明

据《星报》报道，房地部长倪可敏10月29日在国会的书面答复指出，欠费通知发出14天后，管理机构可停用门禁卡、要求访客簿登记，并暂停设施和停车位；但业主仍须能回到单位，例如在保安亭登记后使用普通电梯或服务楼梯。《2013年分层管理法令》正在检讨。马新社报道，业主仍须缴付管理费和偿债基金。

前业主的欠款谁来还

《马来邮报》和《新海峡时报》7月报道，司法专员 Moh Kok Wai 驳回吉隆坡 Megan Avenue 1 管理机构对一名办公单位买家的追讨。该单位在法庭下令的拍卖中售出，买家不属于法令下的“产权继承人”。两家报道的金额不同，但都是六位数，也都没有提到上诉。

律师 George Miranda 在 EdgeProp 撰文指出，这是视案情而定的判决，针对真正的司法拍卖，并未裁定贷款协议转让（LACA）拍卖；自愿转让的买家仍可能被追讨。

对拍卖买家的意义

两案都不涉及拍卖买家因旧欠款被拒门外，以下是我们的解读，并非法庭裁决：

• **拒绝进入已难站得住脚。**管理机构可以停用门禁卡，但不应阻止你进入自己的单位。这同样适用于拍卖公寓与共管公寓和商业分层：本案就发生在商场，BidNest 也列有汝来银行拍卖产业。
• **旧欠款谁承担，要看拍卖类型。**法庭拍卖的买家有一宗涉及吉隆坡分层办公单位的判决可参考，LACA 买家则还没有。

BidNest 的拍卖市场报告显示，首拍成交率只有10.2%，第五拍或之后为53.6%（共10,443场），单位可能流拍多轮，管理费继续累积。

竞标前怎么做

1. 从拍卖公告确认类型：高庭出售令，还是 LACA 拍卖。
2. 细读销售条件如何处理欠款，可参考拍卖购屋指南。
3. 向管理处索取书面明细，并用拍卖费用计算器计入可能的欠款。
4. 若被拒绝进入，保留记录，并咨询律师或当地建筑专员办公室。

以上为一般资讯，并非法律意见。

常见问题

管理机构能因旧欠款不让我进入拍卖买下的公寓吗？

上诉庭在2026年10月26日裁定，管理机构不能禁止业主进入自己的单位，但仍可停用门禁卡。该案不涉及拍卖买家。房地部表示必须提供安全的替代通道。

拍卖得标后，要替前业主还管理费吗？

这取决于拍卖类型和销售条件。2026年7月报道的高庭判决指，法庭拍卖的买家不必承担，但未裁定 LACA 拍卖。竞标前应细读拍卖公告并咨询律师。

管理机构对欠费者还能采取哪些行动？

欠费通知发出14天后，可停用门禁、要求访客簿登记，并暂停设施和停车位。它也可向分层管理仲裁庭索偿，或向建筑专员申请扣押动产。

资料来源

• 《马来邮报》2026年10月27日
• 《星报》2026年10月29日
• 马新社 2026年10月29日
• 《马来邮报》2026年7月15日
• 《新海峡时报》2026年7月15日
• EdgeProp 2026年8月23日

如果你正在考虑竞标分层单位，想先核查拍卖类型和欠款，欢迎联系 Crispina Ng。