城市更新法案估值方式出炉：吉隆坡拍卖买家须知

房屋及地方政府部长倪可敏近日首次较清楚地说明，拟议中的《城市更新法案》将如何补偿业主。根据EdgeProp与《星报》10月21日的报道，他在10月20日的国会书面答复中表示，替代产业的估值将考虑发展商预期实现的未来价值，而这些预计盈利将由政府监管并同意。

这项答复是回应武吉免登国会议员冯贵伦的提问。冯贵伦询问现有法律如何征用危害公共卫生与安全的废弃分层地契建筑，以及政府是否计划针对Hicks Mansion这类老旧大楼制定新条文。《星报》报道，倪可敏表示业主获得的条件将“不逊于”现况，包括获得一个反映原有产业价值的新单位，成本由发展商承担。

法案目前进度

这项法案还不是法律。EdgeProp指出，法案于2025年8月提呈，并在2025年8月28日进入二读，但因业主同意门槛引起反对而押后辩论。马新社在2026年1月23日报道，内阁同意撤回法案作修订，再以新法案形式重新提呈，总检察署起草需要时间。EdgeProp则说，法案至今尚未正式撤回，仍列在议程上。目前适用的仍是倪可敏提到的1960年土地征用法令，以及只涵盖分层地契计划内征用的1985年分层地契法令。

对吉隆坡银行拍卖买家的意义

可能被纳入城市更新的老旧公寓和战前店屋，大多位于市中心及成熟住宅区。如果您正在考虑吉隆坡银行拍卖产业中的老公寓、共管公寓或店屋，有三点值得留意。

第一，不要因为“可能重建”而现在多付钱。法案未定案、更新区未宪报、估值公式也未确认，任何“重建升值”的说法都只是推测。出价应以目前用途、租金和屋况为准。

第二，政策方向是保障业主价值，而不是低价收购。部长表示替代单位将反映原有价值并考虑发展商的预计盈利，对老楼业主是正面信号，但细节要等新法案提呈才知道。

第三，老楼的风险是现在就存在的：管理不善、管理费拖欠和高昂维修费，这些都会影响转售和贷款。

出价前的实际步骤

• 查清楚大楼楼龄、地契状况，以及联合管理机构或管理机构是否正常运作。倪可敏说，Hicks Mansion这类大楼适用哪种机制，取决于地契状况和建筑状况。
• 向管理处询问拖欠的管理费及是否有计划征收特别费用。
• 实地查看外观及公共设施，包括电梯、屋顶和外墙。
• 留意拍卖轮次。BidNest市场报告显示，在其追踪的拍卖中，吉隆坡成交率为47.1%，公寓类为42.3%。
• 浏览拍卖公寓与共管公寓，比较同区新旧楼盘。

本文仅供参考，并非法律或财务建议。

常见问题

城市更新法案已经成为法律了吗？

还没有。法案在2025年8月提呈，但二读辩论被押后。内阁在2026年1月同意撤回并重新起草，截至2026年10月仍列在下议院议程上，尚未通过。

拟议法案下业主将如何获得补偿？

根据倪可敏2026年10月20日的书面答复，业主获得的条件将不逊于现况。替代产业将反映原有房屋价值，并参考由政府监管的发展商预计盈利。

吉隆坡老旧拍卖单位值得因城市更新而多付吗？

较稳妥的做法是不要。更新区、估值公式和时间表都未确定，应根据屋况、租赁需求和大楼管理来估价，把未来重建当作可能的额外收获，而非价格的一部分。

目前处理老旧危楼适用哪些法律？

部长提到1960年土地征用法令，以及2016年修订的1985年分层地契法令。后者的机制只涵盖分层地契计划内的征用，这正是新法案想填补的空白。

资料来源

• Urban Renewal Bill to factor in developers' projected profits in valuing replacement properties，EdgeProp，2026年10月21日
• Urban Renewal Bill to complement laws on dilapidated strata buildings, says Nga，《星报》，2026年10月21日
• Urban Renewal Bill Withdrawn For Comprehensive Enhancements，马新社，2026年1月23日

如果您正在评估吉隆坡的老旧拍卖单位，欢迎联系Crispina Ng，一起分析大楼状况、拍卖轮次和贷款安排。