马来西亚法拍屋去哪里找？各类拍卖屋网站与来源比较
要点
- 马来西亚没有一份收录所有法拍屋的官方清单。 法院拍卖、银行拍卖和土地局拍卖分别在不同地方公布。
- 法院下令的拍卖在司法机构的 e-Lelong 平台上；没有独立地契的房产，银行拍卖由银行和它委托的持牌拍卖官公布；土地局拍卖由土地局公布。
- 以拍卖公告（Proclamation of Sale）为准。 不管您在哪个网站看到房源，底价、订金和拍卖条件都以拍卖官发出的拍卖公告为准。
- 先确认拍卖还会举行。 BidNest 在吉隆坡、雪兰莪、森美兰和布城追踪的 15,883 场拍卖中，有 6,073 场（38.2%）在拍卖日前被取消。
- 多留意后几轮。 首次拍卖只有 10.7% 成交，到第 5 轮及以后升至 55.1%，因为每流拍一次底价就会下调。
为什么法拍屋房源这么分散
房产走到拍卖这一步，有三种途径，每种由不同的单位公布。
- 法院拍卖： 房产有独立地契并抵押给银行时，银行一般要先取得出售令才能拍卖。注册局地契的土地由高等法院发出出售令，拍卖刊登在司法机构的 e-Lelong 平台。
- 土地局拍卖： 土地局地契的土地，由土地管理局长（Land Administrator）发出出售令，拍卖由土地局公布。
- 银行拍卖（非司法）： 独立地契还没发出、贷款以转让（assignment）作担保时，银行可以按贷款合约，通过持牌拍卖官直接拍卖，不需要法院命令。这类房源出现在银行、拍卖官网站和报章公告上，不在 e-Lelong。
所以只看一个来源，就会漏掉其他的。两种主要途径的区别，可以看 法院拍卖与银行拍卖的分别。
找法拍屋的主要渠道
| 来源 | 刊登什么 | 优点 | 局限 |
|---|---|---|---|
| e-Lelong（elelong.kehakiman.gov.my） | 法院下令的拍卖，注册用户可网上竞标 | 法院官方记录，在家就能竞标 | 只有法院拍卖，银行转让拍卖不在上面 |
| 银行网站 | 各银行自己的拍卖房产，多数是 PDF 清单 | 直接来自贷款银行 | 一次只能看一家，每家格式不同 |
| 持牌拍卖官与报章 | 每个房源的拍卖公告 | 有法律效力的拍卖条件 | 分散在很多拍卖行和刊物 |
| 土地局 | 土地局地契土地的拍卖 | 这类房源唯一的来源 | 公告很本地化，容易错过 |
| BidNest 等房源网站 | 一次搜索多家银行和拍卖官的房源 | 可按地区、类型和价格筛选，并逐轮追踪同一房源 | 一定要以拍卖公告核实 |
法院拍卖看 e-Lelong
联邦法院总注册官办公室的 e-Lelong 平台刊登法院下令的拍卖，注册竞标者可以网上出价。注册、订金和竞标步骤，请看 eLelong Kehakiman 怎样注册和竞标。
银行拍卖看银行和拍卖官网站
多数银行会在自己的网站公布拍卖房产，通常按拍卖日期列出。负责该房源的拍卖官会发出完整的拍卖公告和拍卖条件。一家一家银行、一个一个拍卖官去查也可以，但很花时间，而且同一间房子往往几个星期后又以更低的底价再拍。
房源网站把来源集中在一起
房源网站省去您逐家查询的时间。BidNest 收录 吉隆坡、雪兰莪、森美兰和布城首拍价 RM400,000 或以上的银行拍卖房产，包括有地住宅、公寓、店屋、工厂和土地。可以按城镇、房产类型和银行搜索，同一房源每轮降价后 BidNest 都会继续追踪。成交价 页面列出房源实际的成交价格。
我们自己的数据怎么看这些房源
BidNest 的 市场报告 根据自有拍卖记录计算。浏览房源时，这三个数字最重要：
- 38.2% 的拍卖在拍卖日前被取消，多数是屋主和银行达成和解。看起来很理想的房源，不一定会真正开拍，拍卖前一两天最好先打电话给拍卖官确认。
- 多数房源第一次卖不掉。 成交率首拍 10.7%、二拍 27.6%、三拍 36.7%、四拍 48.8%，第 5 轮及以后 55.1%。
- 一半成交恰好是底价（51.1%）。 中标价的中位数就是底价，所以房源上的底价，基本就是您实际要付的价格。
竞标前怎样核实一个法拍屋房源
- 向拍卖官索取拍卖公告，逐行细读。各部分的意思可以看 怎样看懂拍卖公告。
- 直接向拍卖官确认日期，以及拍卖没有被取消。
- 查清地契、产权年限和限制，以及买卖是否需要发展商或管理机构同意。
- 到现场从外面看，并问清拖欠的费用，例如管理费、地税和门牌税。可参考 竞标前怎样检查拍卖屋。
- 拍卖前先安排好贷款。 银行拍卖一般要在 90 天内付清余款，法院拍卖是 120 天，拍卖当天要付 5% 至 10% 订金。
从注册到落槌的完整流程，请看 马来西亚怎样参加房产拍卖；想了解风险，可以看 买法拍屋的风险与好处。
常见问题
马来西亚有没有一个官方网站列出所有法拍屋？
没有。法院下令的拍卖在司法机构的 e-Lelong 平台，但没有独立地契的银行拍卖由银行和拍卖官公布，土地局拍卖则由土地局公布。您需要看几个来源，或者用把这些来源集中起来的房源网站。
吉隆坡和雪兰莪的法拍屋可以在哪个网站找？
法院拍卖看 e-Lelong，银行拍卖看银行和拍卖官网站。BidNest 收录吉隆坡、雪兰莪、森美兰和布城首拍价 RM400,000 或以上的银行拍卖房产，可按城镇、类型和银行搜索。
法拍屋网站上的价格可以相信吗？
把它当作线索，再以拍卖公告核实，拍卖公告才是该场拍卖的法律文件。底价每轮都可能改变，拍卖也可能被取消：BidNest 追踪的拍卖中，38.2% 在拍卖日前被取消。
e-Lelong 上的拍卖屋和银行拍卖有什么不同？
有。e-Lelong 刊登的是法院下令的拍卖，房产有独立地契；地契还没发出、以转让作担保的银行拍卖，由银行的持牌拍卖官处理，不在 e-Lelong 上。
多久要看一次法拍屋房源？
至少每周一次。新的拍卖公告不断推出，没卖掉的房源通常几个星期后会以更低的底价再拍。首次拍卖只有 10.7% 成交。