短租新框架保留分层管理规则：拍卖公寓买家须知

不少人在银行拍卖中竞购公寓或服务式公寓，是打算拿来做Airbnb式短租。本周国会的一项答复，让这类买家更清楚未来的规则方向：正在制定的全国框架不会凌驾于大楼的管理附例之上。

发生了什么

据EdgeProp报道，房屋及地方政府部副部长拿督艾曼阿蒂拉（Datuk Aiman Athirah Sabu）于10月26日（星期一）在下议院表示，拟议中的短期出租住宿（STRA）框架将保留分层管理规则，只有注册并符合地方政府执照条件的单位才能合法经营。

政府也希望网络平台在刊登单位之前，先自动核查执照；对于没有执照、或违反地方政府条件及其他法律的单位，平台须负责下架。

这份指南由城乡规划局（PLANMalaysia）联同旅游、艺术及文化部（Motac）、州政府和地方政府草拟，目前正与Motac进行最后审阅，之后要提交内阁及全国地方政府理事会，再由各州和地方政府采纳。雪兰莪媒体（Media Selangor）在10月6日也报道了相同的流程，因此目前还没有生效日期。

至于外界讨论的每年180晚上限，副部长说，任何限制都必须在屋主收入、旅游需求与公共安全及居民福祉之间取得平衡，政府并未宣布全国统一上限。

另外，EdgeProp在10月23日报道，槟城将从2027年1月1日起，把私人短租单位的房间上限从5间提高到10间，并调低执照费。这只是槟城的规定，但说明各州会自行订定细节。

最关键的一点是：分层大楼内的短租经营者，仍须遵守联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）根据《2013年分层管理法令》订立的附例。EdgeProp也提到2020年联邦法院对Verve Suites Mont' Kiara一案的判决，法院维持了管理机构禁止短租的规定，即使该地段属于商业用途。

对银行拍卖买家来说，这个风险比一般买家更大。拍卖单位通常无法入内查看，以“现状”出售，而大楼附例会跟着单位一起转给你。如果管理机构已经禁止短租，就算日后有全国执照也帮不上忙。

这主要影响银行拍卖公寓及服务式公寓，尤其是市中心及满家乐一带的项目，可在吉隆坡银行拍卖产业页面查看。排屋、店屋和工厂并不是这个框架的主要对象。

以上只是一般资讯，并非法律意见。竞标前请律师核查地契、大楼附例及拍卖公告（Proclamation of Sale），拍卖流程可参考我们的拍卖购屋指南。

要看大楼附例是否允许，以及是否符合地方政府的规定。根据拟议的全国框架，联合管理机构和管理机构的附例将继续有效。拍卖单位以现状出售，所以必须在竞标前先查清楚住户守则。

目前没有全国统一上限。副部长在2026年10月26日于国会表示，任何上限都须平衡屋主收入、旅游业和居民福祉。各州和地方政府仍可能订立自己的规定。

目前还没有日期。草案仍在与旅游部进行最后审阅，之后要经过内阁和全国地方政府理事会，再由各州及地方政府逐一采纳。

框架针对的是短租单位，而分层附例的问题主要涉及公寓和服务式公寓。排屋、店屋和工厂主要受地方政府执照及土地用途条件规管。

如果你正在考虑竞购拍卖公寓，想就大楼、出租计划或融资听听专业意见，欢迎联系Crispina Ng。