森美兰地税（Cukai Tanah）：查询、缴付与各县土地局
要点
- 森美兰地税（cukai tanah）可在州政府的 e-PTGNS 官方网站查询和缴付。查询页面不需登入，只需地契或户口号码、地段资料或身份证号码。
- 从 2024 年起，州政府不再印制和邮寄地税单。没收到账单，不代表可以不缴。
- 请在 5 月 31 日前缴清。逾期会被罚款 5%，一直不缴的地契可能收到 6A 通知，最后被充公。
- 网上以 FPX 缴付，个人户口收 RM0.50 服务费，商业户口收 RM1.00。各县土地局的收税柜台也接受缴付。
- 准备竞拍的买家，应在投标前用拍卖公告上的地契号码查欠款，产权转名后也要更新个人资料。
本文只讲森美兰的特有做法。地税的基本概念和其他州的情况，请看马来西亚地税指南。缴费渠道、收费和地址都可能更改，缴付前请先向官方网站确认。以下资料的查核日期为 2026 年 11 月 4 日。
怎样查询森美兰地税？
- 打开 e.ptgns.ns.gov.my，选择 Bayaran Cukai Tanah。
- 阅读条款后，按 Setuju dan Teruskan。
- 从下表选一种查询方式，并填写验证码。
- 核对显示的金额，有需要时可打印账单。
| 查询方式 | 需要的资料 |
|---|---|
| No. Hakmilik / No. Akaun | 账单上的号码，网站示例为 050102GN000003 或 067001000001 |
| Cukai Tanah | 县、mukim/bandar/pekan、地契类别、地契号码 |
| Cukai Petak / Strata | 同上，另加大楼号码、楼层和单位号码 |
| Lot | 县、mukim/bandar/pekan、地段代码、地段号码 |
| No Pengenalan | 身份证号码 |
选择地区时，请按地契上写的 mukim 或 bandar，而不是花园名称。如果账单上的号码与地契不同，日叻务土地局的常见问题解释说，可能是地契已换发，或已从临时地契转为永久地契。
为什么 2024 年起收不到地税单？
芙蓉县土地局已公告从 2024 年起不再发出地税单，业主须自行上 e-PTGNS 查询和打印。州务大臣也在 2024 年提醒，即使没收到信件或通知，业主仍有责任缴付。
州土地局另设 CukaiDEN 服务，通过电邮和 WhatsApp 发送提醒和电子账单。只要扫描土地局网站横幅上的二维码更新资料即可。为安全起见，不要点击陌生人传来的付款链接，请自行输入 e-PTGNS 网址。
怎样缴付森美兰地税？
| 渠道 | 注意事项 |
|---|---|
| e-PTGNS 网站 | FPX，全天 24 小时，须打印收据作为凭证 |
| N9Pay 应用程序 | 州土地局与 e-PTGNS 一并列出 |
| 收税柜台 | 州内任何一间县土地局都可缴付，收现金、借记卡、信用卡和支票 |
| e-PTGNS 自助机 | 可用借记卡和信用卡 |
| 流动柜台和收税车 | 州土地局总监 2024 年提及，地点不固定，请先问县土地局 |
e-PTGNS 条款有几点要留意：所有交易一经确认不可撤销，多缴不退款，只有多缴的地税可转入下一年；超过 RM30,000 的款项可用公司银行户口通过 B2B 缴付，5 天内未确认即告取消。
柜台方面，支票须为 RM250 或以上，抬头写 "Bendahari Negeri, Negeri Sembilan"。邮政汇票和汇款已从 2021 年 2 月 1 日起停止接受，但部分旧版常见问题仍有列出。这些页面也提到地方政府和邮政局柜台，前往前请先致电确认。
您的地契归哪个土地局管？
根据 e-PTGNS 的地区名单，汝来、文丁、拉务、Lenggeng、士那旺和 Bandar Sri Sendayan 都属于芙蓉县，而马口（Bahau）属于 Jempol 县。
| 土地局 | 地址 | 电话 |
|---|---|---|
| 芙蓉 | Kompleks Pentadbiran Daerah Seremban, Persiaran S2 A2, Seremban 2, 70300 Seremban | 06-603 2200 |
| 波德申 | KM 1, Jalan Pantai, 71009 Port Dickson | 06-647 1555 |
| 瓜拉庇劳 | Kompleks Pentadbiran Daerah, 72000 Kuala Pilah | 06-481 4155 |
| Jempol | Kompleks Pentadbiran Daerah, 72120 Bandar Seri Jempol | 06-458 5077（收税组） |
| 日叻务 | Kompleks Pentadbiran Daerah Jelebu, 71600 Kuala Klawang | 06-613 6311 |
| 金马士 | Pejabat Daerah Kecil dan Tanah Gemas, 73400 Gemas | 见官方网站 |
| 林茂 | 见官方网站 | 见官方网站 |
| 淡边 | 查核时官方网站正在维修 | 请联络州土地局 |
网上缴费遇到问题，可联络州土地局：06-765 9831 或 cukaiptgns@ns.gov.my。
芙蓉县是全州最大的地税来源。《马来西亚前锋报》报道，2021 年当地收到 RM7,323 万，约占全州 51%，全县 305,716 份地契中约 70% 已缴付。柜台事务由收税组处理，也偶有外设柜台，例如 2025 年 9 月 8 日设在芙蓉市政厅的只收卡柜台。
波德申 2026 年通告也特别提醒，地税不是门牌税。门牌税是另一笔账单，详见门牌税指南。
过了 5 月 31 日没缴会怎样？
根据《国家土地法典》，地税在 1 月 1 日到期，6 月 1 日起算欠款。金马士土地局的常见问题说明，5 月 31 日后罚款 5%，并调整至最接近的令吉。Jempol 土地局的资料图列出接下来的步骤：
- 提醒信：14 天。
- 6A 通知（Notis 6A）：追讨欠款，期限 3 个月。
- 8A 通知（Notis 8A）：充公土地，并在宪报公布。
这并非只是警告。《Sinar Harian》2023 年 6 月报道，瓜拉庇劳自 2021 年以来已有 122 份地契被充公，另有 68 份正在处理。原业主或继承人可根据州土地局第 4/2023 号通令申请取回。对充公的上诉，法典第 134 和 418 条定下 3 个月期限。
分层建筑的土地情况不同。法典第 96A 条规定，欠缴时依据《1985 年分层地契法令》处理，详见分层地契指南。
这对拍卖买家意味着什么？
BidNest 收录首次拍卖价 RM400,000 或以上的森美兰银行拍卖产业，以及之后降价的轮次。BidNest 市场报告显示，森美兰的成交率为 31.1%，每流拍一次，下一轮底价通常下调约 10%。一个单位可能拍卖多轮，欠款也可能继续累积。无论您看的是芙蓉、汝来还是波德申，都建议这样做：
- 投标前先查。 从拍卖公告取得地契和地段号码，再到 e-PTGNS 查询，不需要业主的身份证。
- 看清谁负担欠款。 《The Edge》2019 年报道，有些拍卖公告规定，截至拍卖日的地税和门牌税欠款从买价中扣除，但各单位条件不同。需要自己承担的部分，请加入拍卖成本计算器。
- 做官方查册。 法典规定，送达 6A 通知须注记在地契登记册上，全额缴清后才取消注记。e-PTGNS 的 Carian Rasmi 须先注册。若看到注记，请询问银行和律师。抵押权人可根据第 98 条代缴，但不要假设银行已经缴付。
- 保留收据。 金马士土地局注册组的转名批准申请文件清单，就包括当年地税收据副本。
- 得标后更新记录。 土地局不会再寄账单，请注册 CukaiDEN，确认土地局记录的是您的姓名和电话，并在每年 5 月 31 日前设好提醒。
以公司名义购买土地或工厂的买家，请留意上述商业户口收费和 B2B 渠道。本文仅为一般资讯，不构成法律或财务建议。如需评估森美兰单位的欠款和贷款安排，欢迎联络 Crispina Ng，她是拥有 12 年银行拍卖经验的拍卖产业专家，曾任职银行。
常见问题
森美兰地税怎样上网查询？
前往 e.ptgns.ns.gov.my，选择 Bayaran Cukai Tanah 并同意条款，然后用地契或户口号码、地契资料、地段或身份证号码查询。查询页面只需验证码，不必登入。
为什么我收不到森美兰地税单？
州内土地局从 2024 年起不再印制和邮寄账单。您可以在 e-PTGNS 下载账单，或注册 CukaiDEN，通过电邮和 WhatsApp 接收通知。即使没收到账单，仍须缴付。
森美兰地税逾期罚款是多少？
金马士土地局的常见问题说明，5 月 31 日后罚款 5%，并调整至最接近的令吉。州土地局总监 2024 年也提到 5%。您的地契实际要缴多少，请在 e-PTGNS 查询。
地税可以分期缴付吗？
当年地税不可以。土地局的常见问题说明，只有欠款才能分期，须使用 Borang PTGNS.BAC 向土地所在的县土地局申请。
为什么我的地税变高，或比邻居高？
日叻务土地局的常见问题列出两个原因：该问答所说每 10 年一次的检讨，以及地契级别从 mukim 提升为 pekan 或 bandar。可联络县土地局查核您的地契级别。
拍卖产业的地税欠款由谁负责？
这取决于该单位的拍卖公告。有些公告规定截至拍卖日的欠款从买价中扣除，所以不要自行假设。投标前请细读条件，在 e-PTGNS 核对金额，并请律师确认。
资料来源
- e-PTGNS：Bayaran Cukai Tanah 条款，森美兰州土地局
- Jom Bayar Cukai Tanah，芙蓉县土地局
- Soalan Lazim，Jempol 县土地局
- Soalan Lazim，日叻务县土地局
- Unit Hasil 常见问题，金马士土地局
- Elak denda, laksana bayaran cukai tanah sebelum 31 Mei，Berita RTM，2024 年 5 月 29 日
- Aminuddin seru pemilik tanah bayar cukai tepat waktu，Berita RTM，2024 年 11 月 14 日
- Gagal bayar cukai, 122 tanah di Kuala Pilah dirampas，Sinar Harian，2023 年 6 月 2 日
- Sasar kutipan cukai tanah lebih tinggi pada tahun 2022，Utusan Malaysia，2022 年 1 月 3 日
- 《国家土地法典》（Akta 828），第 94 至 100、130、134 条
- Property auctions for beginners，The Edge Malaysia，2019 年