JMB Tak Boleh Halang Pemilik: Kesan kepada Rumah Lelong

Pembeli rumah lelong strata kini ada dua keputusan mahkamah yang wajar difahami sebelum membida. Pada 26 Oktober 2026, Mahkamah Rayuan memutuskan badan pengurusan tidak boleh menghalang pemilik memasuki unitnya sendiri kerana caj penyelenggaraan tertunggak. Pada Julai pula, Mahkamah Tinggi dilaporkan memutuskan pembeli di lelongan perintah mahkamah tidak mewarisi tunggakan pemilik lama.

Keputusan Mahkamah Rayuan

Menurut Malay Mail yang memetik Free Malaysia Today, SL Land Sdn Bhd dan Foong Wei Ching menyaman badan pengurusan bersama (JMB) pusat beli-belah Sentral Bazar di Nilai, Negeri Sembilan, selepas pengarah dan wakil syarikat dihalang masuk pada 2023 kerana caj tidak dibayar. Mahkamah Tinggi menyebelahi JMB. Mahkamah Rayuan sebulat suara mengetepikan keputusan itu, lalu memberikan injunksi dan kos RM50,000. Hakim Ong Chee Kwan menjelaskan bahawa sekatan dalam peraturan 2015 mengandaikan pemilik masih boleh masuk, bukan menghalangnya.

Pendirian kementerian

Dalam jawapan bertulis yang dibacakan di Dewan Rakyat pada 29 Oktober, menurut The Star, Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming, berkata badan pengurusan boleh menyahaktifkan kad akses, mewajibkan pendaftaran buku pelawat, serta menggantung kemudahan dan petak parkir 14 hari selepas notis tunggakan. Pemilik mesti tetap dapat sampai ke unit, contohnya dengan mendaftar di pondok pengawal dan menggunakan lif asas atau tangga servis. Akta Pengurusan Strata 2013 sedang dikaji semula, dan Bernama melaporkan pemilik tetap wajib membayar caj serta sumbangan kumpulan wang penjelas.

Siapa tanggung tunggakan lama?

Malay Mail dan New Straits Times melaporkan pada Julai bahawa Pesuruhjaya Kehakiman Moh Kok Wai menolak tuntutan perbadanan pengurusan Megan Avenue 1, Kuala Lumpur, terhadap pembeli unit pejabat di lelongan perintah mahkamah. Pembeli itu diputuskan bukan "pengganti hakmilik" (successor in title) di bawah Akta tersebut, maka tunggakan pemilik lama tidak boleh dituntut daripadanya. Angka dalam kedua-dua laporan berbeza, namun kedua-duanya enam angka, dan tiada yang menyebut rayuan.

Dalam EdgeProp, peguam George Miranda menyifatkannya keputusan yang bergantung pada fakta kes, melibatkan jualan kehakiman sebenar. Ia tidak memutuskan jualan melalui perjanjian pinjaman dan penyerahan hak (LACA), dan pembeli melalui pindahan sukarela masih boleh dituntut sebagai pengganti hakmilik.

Maksudnya untuk pembeli hartanah lelong

Kedua-dua kes tidak melibatkan pembeli lelong yang dihalang masuk kerana tunggakan lama, jadi ini tafsiran kami, bukan keputusan mahkamah:

Menghalang masuk kini sukar dipertahankan. Badan pengurusan mungkin mematikan kad akses, tetapi tidak sepatutnya menghalang anda masuk ke unit milik anda. Ini terpakai untuk kondo dan pangsapuri lelong dan strata komersial: kes ini berlaku di sebuah pusat beli-belah, dan BidNest menyenaraikan hartanah lelong di Nilai.
Tanggungan tunggakan bergantung pada jenis jualan. Pembeli di lelongan perintah mahkamah boleh merujuk satu keputusan Mahkamah Tinggi, melibatkan unit pejabat strata di Kuala Lumpur. Pembeli jualan LACA belum ada rujukan itu.

Laporan pasaran BidNest menunjukkan 10.2% lelongan pusingan pertama terjual, berbanding 53.6% pada pusingan kelima atau lebih (10,443 lelongan), jadi sebuah unit boleh melalui beberapa pusingan sementara caj terus bertambah.

Langkah praktikal

Kenal pasti jenis jualan dalam Perisytiharan Jualan: perintah jualan Mahkamah Tinggi atau jualan LACA.
Baca cara syarat jualan mengendalikan tunggakan. Panduan lelong kami menerangkan asasnya.
Minta penyata bertulis daripada pejabat pengurusan, dan masukkan anggaran tunggakan dalam kalkulator kos lelongan.
Jika dihalang masuk, simpan rekod bertulis dan rujuk peguam atau pejabat Pesuruhjaya Bangunan setempat.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Soalan Lazim

Bolehkah JMB menghalang saya masuk ke kondo lelong kerana tunggakan lama?

Mahkamah Rayuan memutuskan pada 26 Oktober 2026 bahawa badan pengurusan tidak boleh menghalang pemilik daripada memasuki unitnya sendiri, walaupun ia boleh menyahaktifkan kad akses. Kes itu tidak melibatkan pembeli lelong. Kementerian menyatakan laluan alternatif yang selamat mesti disediakan.

Adakah saya perlu membayar tunggakan pemilik lama selepas membeli rumah lelong?

Ia bergantung pada jenis jualan dan syaratnya. Keputusan Mahkamah Tinggi yang dilaporkan pada Julai 2026 memihak kepada pembeli di lelongan perintah mahkamah, tetapi tidak memutuskan jualan LACA. Semak perisytiharan jualan dan dapatkan nasihat peguam sebelum membida.

Apa yang masih boleh dilakukan badan pengurusan terhadap penunggak?

Selepas 14 hari dari notis tunggakan, ia boleh menyahaktifkan kad akses, mewajibkan pendaftaran buku pelawat, serta menggantung kemudahan dan petak parkir. Ia juga boleh menuntut di Tribunal Pengurusan Strata atau memohon kepada Pesuruhjaya Bangunan untuk menyita harta alih.