MRTA vs MLTA untuk Hartanah Lelong: Mana Satu Dipilih, Serta Insurans Kebakaran

Perkara Utama

• MRTA lebih murah; MLTA lebih fleksibel. Perlindungan MRTA berkurang mengikut baki pinjaman dan kebanyakannya dibayar kepada bank. Perlindungan MLTA kekal sama, milik anda dan boleh dipindahkan ke pinjaman baharu.
• Kedua-duanya tidak diwajibkan oleh undang-undang. Bank boleh menjadikan insurans gadai janji syarat pinjaman, tetapi tidak boleh memaksa anda membelinya daripada satu syarikat insurans tertentu.
• Buat keputusan awal. Lelong bank biasanya memberi kira-kira 90 hari untuk menjelaskan baki harga (lelong mahkamah 120 hari), dan pinjaman tidak dikeluarkan selagi syarat insurans bank belum dipenuhi.
• Insuranskan bangunan dari tarikh lelong. Syarat jualan lazimnya meletakkan risiko pada pembeli sebaik tukul diketuk, jauh sebelum anda menerima kunci.
• Rumah teres dan hartanah strata perlukan perlindungan kebakaran berbeza. Rumah bertanah perlukan insurans pemilik rumah (houseowner); bagi kondominium, badan pengurusan menginsuranskan bangunan dan anda menginsuranskan isi rumah dan ubah suai.

Apakah beza MRTA dan MLTA?

Kedua-duanya polisi hayat yang melunaskan pinjaman perumahan jika anda meninggal dunia atau hilang upaya kekal menyeluruh. Bezanya ialah bagaimana perlindungan berubah dari semasa ke semasa.

	MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance)	MLTA (Mortgage Level Term Assurance)
Jumlah diinsuranskan	Berkurang apabila pinjaman dibayar	Kekal sama sepanjang tempoh polisi
Premium	Lebih rendah, biasanya premium tunggal yang dibiayai dalam pinjaman	Lebih tinggi, premium tunggal atau berkala bergantung pada pelan
Bayaran kepada	Kebanyakannya bank	Melunaskan pinjaman; baki kepada keluarga, tertakluk pada pelan
Jika anda biaya semula atau menjual	Biasanya tamat bersama pinjaman itu	Lazimnya kekal milik anda dan boleh melindungi pinjaman baharu
Versi takaful	MRTT	MLTT

Ejen insurans Lulu Loke menerangkan kebaikan dan keburukan setiap satu dalam panduan MLTA vs MRTA, termasuk cara MRTT dan MLTT berfungsi untuk pembiayaan Islamik.

Adakah MRTA wajib untuk membeli hartanah lelong?

Tiada undang-undang yang mewajibkan insurans gadai janji. Namun banyak bank menjadikan perlindungan yang mencukupi sebagai syarat kelulusan pinjaman, atau menawarkan kadar lebih baik jika anda mengambilnya. Bank tidak boleh mendesak anda membelinya hanya daripada syarikat insurans rakan kongsinya. Jika anda sudah ada MLTA atau polisi hayat bertempoh, tanya bank sama ada polisi itu diterima melalui penyerahan hak (assignment). Soal jawab Lulu tentang sama ada bank boleh memaksa anda membeli MRTA menerangkan syarat bank yang biasa.

Bagi pembeli lelong, soalan sebenar ialah masa. Surat tawaran pinjaman, penilaian dan insurans mesti siap sebelum tarikh akhir baki dalam Perisytiharan Jualan. Lihat cara mendapatkan pinjaman untuk hartanah lelong untuk urutan penuh.

Yang mana lebih sesuai untuk pembeli lelong?

Ia bergantung pada berapa lama anda bercadang memegang hartanah itu.

• Pilih MRTA jika anda akan tinggal lama di rumah itu, mahukan kos permulaan paling rendah dan tidak kisah perlindungan tamat bersama pinjaman.
• Pilih MLTA jika anda membeli untuk diubah suai dan dijual semula, menjangka membiaya semula apabila nilai hartanah naik, atau mahu perlindungan untuk keluarga melangkaui pinjaman. Ramai pelabur yang membeli di bawah harga pasaran melalui lelong akan membiaya semula kemudian; dengan MRTA, pembiayaan semula biasanya bermakna membeli perlindungan baharu pada usia yang lebih tua.
• Membiayai premium MRTA dalam pinjaman menjimatkan tunai semasa penyelesaian, penting apabila anda juga membayar deposit 10% (5% dalam sesetengah kes), duti setem dan tunggakan caj. Tetapi premium yang dibiayai turut dikenakan faedah pinjaman sepanjang tempoh, jadi bandingkan jumlah kos.

Berapa banyak perlindungan yang anda perlukan?

Padankan jumlah diinsuranskan sekurang-kurangnya dengan jumlah pinjaman, dan tempoh polisi dengan tempoh pinjaman. Untuk pinjaman bersama, tentukan sama ada setiap peminjam dilindungi untuk jumlah penuh atau sebahagian. Jika harga lelong rendah tetapi anda merancang pinjaman ubah suai atau tambahan kemudian, perlindungan tetap MLTA memberi ruang untuk itu.

Insurans kebakaran: siapa menginsuranskan rumah sebelum anda dapat kunci?

Baca syarat jualan. Syarat jualan bank lazimnya menyatakan hartanah berada di bawah risiko pembeli sebaik tukul diketuk. Sehingga pindah milik selesai, anda tidak boleh bergantung pada polisi pemilik asal yang mungkin sudah lama luput. Sebagai pembida berjaya, anda mempunyai kepentingan boleh insurans, jadi anda boleh menginsuranskan bangunan dari tarikh lelong.

• Rumah bertanah (teres, berkembar, banglo): ambil polisi houseowner untuk bangunan mengikut kos membina semula, bukan harga lelong. Insurans berkurangan mencetuskan klausa purata (average clause) dan memotong tuntutan secara berkadar.
• Kondominium atau pangsapuri (hakmilik strata): Akta Pengurusan Strata 2013 mewajibkan JMB atau perbadanan pengurusan menginsuranskan bangunan terhadap kebakaran dan risiko lain. Polisi anda sendiri ialah polisi householder untuk isi rumah dan ubah suai. Pastikan polisi induk bangunan masih berkuat kuasa.
• Hartanah kosong: kebanyakan rumah lelong kosong berbulan-bulan. Maklumkan syarikat insurans kerana sesetengah polisi mengehadkan perlindungan apabila bangunan lama tidak berpenghuni.

Bank yang membiayai pembelian anda lazimnya mahukan insurans kebakaran dengan bank dinamakan sebagai penerima bayaran kerugian (loss payee) sebelum mengeluarkan pinjaman. Lihat jawapan Lulu tentang sama ada polisi kebakaran bank sudah mencukupi.

Senarai semak dari hari lelong hingga dapat kunci

1. Sebelum membida: dapatkan kelulusan prinsip pinjaman dan tanya bank insurans gadai janji mana yang diterima.
2. Hari lelong: insuranskan bangunan (bertanah) atau semak polisi induk (strata).
3. Surat tawaran pinjaman: pilih MRTA atau MLTA, tetapkan jumlah diinsuranskan dan tempoh, dan serahkan hak kepada bank jika perlu.
4. Bayaran baki: pastikan bank menerima semua dokumen jauh sebelum tarikh akhir dalam garis masa lelong.
5. Selepas serahan: tukar polisi kebakaran ke nama anda sebagai pemilik dan tambah perlindungan isi rumah apabila anda berpindah masuk atau menyewakan unit.

Soalan Lazim

Apakah beza MRTA dan MLTA?

Jumlah diinsuranskan MRTA berkurang mengikut pinjaman dan kebanyakannya dibayar kepada bank. Jumlah MLTA kekal sama, polisi milik anda dan boleh diteruskan selepas anda menjual atau membiaya semula.

Adakah MRTA wajib untuk pinjaman hartanah lelong?

Tidak menurut undang-undang. Sesetengah bank menjadikannya syarat pinjaman atau memberi kadar lebih baik, tetapi tidak boleh memaksa anda membeli daripada satu syarikat insurans tertentu.

Bolehkah saya guna insurans hayat sedia ada sebagai ganti MRTA?

Selalunya boleh, jika bank menerimanya dan jumlah diinsuranskan serta tempohnya memenuhi syarat bank. Polisi itu biasanya diserahkan hak kepada bank.

Pelabur lelong patut pilih MRTA atau MLTA?

Jika anda bercadang membiaya semula atau menjual dalam beberapa tahun, MLTA biasanya lebih praktikal kerana perlindungan kekal milik anda. MRTA sesuai untuk pembeli yang memegang pinjaman hingga tamat dan mahukan kos paling rendah.

Bilakah saya perlu membeli insurans kebakaran untuk hartanah lelong?

Dari tarikh hartanah berada di bawah risiko anda mengikut syarat jualan, lazimnya tarikh lelong. Insuranskan rumah bertanah mengikut kos membina semula; bagi hartanah strata, semak polisi induk bangunan dan insuranskan isi rumah anda.

Apakah MRTT dan MLTT?

Ia versi takaful bagi MRTA dan MLTA, digunakan dengan pembiayaan perumahan Islamik. Cara kerjanya sama: perlindungan MRTT berkurang, perlindungan MLTT kekal sama.