Hak Milik Strata: Akta 1985, Kos dan Tukar Nama

Perkara Utama

Hak milik strata ialah hakmilik untuk satu petak dalam bangunan bertingkat atau skim berstrata, bukan untuk seluruh tanah.
Undang-undang utamanya Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) untuk Semenanjung dan Labuan, manakala pengurusan bangunan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757).
Anda memiliki petak dan berkongsi harta bersama seperti lif, kolam renang dan tanah, mengikut unit syer.
Kos tukar nama terdiri daripada duti setem, yuran guaman dan bayaran pendaftaran.
Untuk unit lelong, semak sama ada hakmilik strata sudah dikeluarkan dan berapa tunggakan penyelenggaraan.

Apa itu hak milik strata?

Dalam bangunan bertingkat, ramai pemilik berkongsi satu lot tanah. Hak milik strata membolehkan setiap pemilik mempunyai hakmilik sendiri untuk petaknya. Pemilik boleh menjual, menggadai dan memindah milik petak itu seperti hartanah lain. Tanah dan kawasan seperti lif, tangga dan kemudahan menjadi harta bersama.

Apa yang tertulis dalam hak milik strata?

Bahagian	Maksudnya
Nombor petak, tingkat dan bangunan	Unit anda dalam skim
Keluasan petak	Keluasan yang didaftarkan
Petak aksesori	Contohnya tempat letak kereta yang dimiliki bersama unit
Unit syer	Bahagian anda dalam harta bersama, juga asas caj penyelenggaraan
Pemilik berdaftar	Nama dan bahagian pemilikan
Memorial	Gadaian, kaveat dan sekatan

Akta Hak Milik Strata 1985 dan Akta Pengurusan Strata 2013

Dua akta ini mengawal perkara yang berbeza:

Akta Hakmilik Strata 1985 (Akta 318) mengawal pecah bahagi bangunan, pengeluaran hakmilik strata, petak dan unit syer.
Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) mengawal pengurusan bangunan: Badan Pengurusan Bersama (JMB), Perbadanan Pengurusan (MC), caj penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas dan tindakan terhadap tunggakan. Pesuruhjaya Bangunan (COB) menyelia perkara ini di peringkat tempatan.

Maknanya, hakmilik menentukan apa yang anda miliki, manakala badan pengurusan menentukan apa yang perlu dibayar setiap bulan.

Hakmilik strata belum dikeluarkan: apa maksudnya?

Dalam sesetengah projek, hakmilik strata belum dikeluarkan walaupun bangunan sudah lama siap. Hak pembeli ketika itu bergantung pada perjanjian dengan pemaju dan penyerahan hak kepada bank. Rumah seperti ini masih boleh dijual, tetapi dokumennya berbeza dan prosesnya lebih panjang. Tanya peguam status hakmilik sebelum membayar apa-apa.

Kos tukar hak milik strata

Kos	Cara kiraan
Duti setem pindah milik	Skala 1% hingga 4% atas harga atau nilai pasaran yang lebih tinggi
Yuran guaman	Skala SRO 2023, dan cukai perkhidmatan 8%
Duti setem pinjaman	0.5% jumlah pinjaman
Bayaran pendaftaran dan carian	Ikut kadar pejabat tanah
Tunggakan penyelenggaraan	Ikut penyata badan pengurusan

Kira anggaran dengan kalkulator duti setem dan kalkulator yuran guaman. Sebagai contoh, unit RM600,000 dikenakan duti setem pindah milik RM12,000.

Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas

Pemilik membayar caj penyelenggaraan bulanan dan kumpulan wang penjelas kepada JMB atau MC. Kadarnya berkait dengan unit syer. Sebelum membeli, minta penyata terkini kerana badan pengurusan boleh mengambil tindakan terhadap tunggakan, dan penjual atau pembeli perlu menyelesaikannya untuk urusan tertentu.

Perkara yang perlu disemak untuk kondo lelong

Status hakmilik: strata sudah keluar, atau masih hakmilik induk dan penyerahan hak.
Perisytiharan Jualan: siapa menanggung tunggakan penyelenggaraan, cukai pintu dan cukai tanah.
Penyata tunggakan: minta jumlah sebenar daripada badan pengurusan.
Tempat letak kereta: sama ada petak aksesori termasuk.
Kedudukan pasaran: bandingkan kondo dan pangsapuri lelong serta rekod di senarai ikut bangunan.

Dalam data BidNest, 40.1% lelongan pangsapuri terjual, daripada keseluruhan 38.5% bagi 10,443 lelongan. Lihat laporan pasaran, panduan geran rumah dan senarai di Kuala Lumpur.

Mahu semak tunggakan dan status hakmilik unit lelong? Hubungi Crispina Ng, pakar hartanah lelong di BidNest.

Soalan Lazim

Apa beza hak milik strata dan hakmilik individu?

Hakmilik individu meliputi satu lot tanah penuh, biasanya untuk rumah atas tanah. Hak milik strata meliputi satu petak dalam bangunan, dan tanah serta kemudahan dikongsi sebagai harta bersama.

Berapa kos tukar hak milik strata?

Kosnya merangkumi duti setem pindah milik, yuran guaman, bayaran pendaftaran dan sebarang tunggakan. Untuk unit RM600,000, duti setem pindah milik ialah RM12,000 bagi warganegara, belum termasuk yuran guaman.

Bolehkah saya membeli kondo yang belum ada hakmilik strata?

Boleh, tetapi prosesnya melalui penyerahan hak dan bukan pindah milik biasa. Dokumennya lebih panjang dan pinjaman bank mungkin mengambil masa, jadi semak dengan peguam dan bank dahulu.

Siapa bayar tunggakan penyelenggaraan untuk unit lelong?

Ia bergantung pada syarat dalam Perisytiharan Jualan. Sesetengah syarat meletakkan sebahagian tunggakan kepada pembeli, jadi baca syarat itu dan dapatkan penyata daripada badan pengurusan sebelum membida.

Apa itu unit syer?

Unit syer menentukan bahagian pemilik dalam harta bersama dan menjadi asas kiraan caj penyelenggaraan. Unit yang lebih besar biasanya ada lebih banyak unit syer, jadi caj bulanannya lebih tinggi.