Beli Rumah Lelong Terus dari Bank: Bolehkah Tanpa Membida?
Perkara Utama
- Jawapan ringkas: biasanya tidak. Bagi hartanah bergeran yang sudah ada perintah jualan, undang-undang menetapkan lelongan awam, dan lot tanpa bidaan yang layak dilelong semula.
- Bank memang menjual terus, tetapi melalui saluran sendiri: Public Bank menimbang tawaran bertulis daripada senarainya, manakala RHB pernah menjual hartanah kumpulannya melalui tender terbuka.
- Pemilik masih boleh menyelesaikan hutang sebelum jualan selesai, tetapi dalam laluan ini anda berurusan dengan pemilik, bukan bank.
- Lot LACA berbeza: perjanjian seperti UOB membenarkan private treaty, namun itu kuasa bank, bukan hak pembeli.
- Laluan paling praktikal: pantau lot yang tidak terjual dan bida pada pusingan seterusnya. Rekod BidNest menunjukkan kadar jualan naik daripada 10.2% pada pusingan 1 kepada 53.6% pada pusingan 5 atau kemudian.
Apa maksud sebenar beli rumah lelong terus dari bank?
Ramai yang mencari cara beli rumah lelong terus dari bank menyangka lot yang gagal dijual boleh dirunding selepas lelongan. Sebenarnya, ungkapan ini merangkumi beberapa laluan yang sangat berbeza:
| Laluan | Siapa menjual | Syarat utama |
|---|---|---|
| Senarai tawaran bank (Public Bank) | Bank | Tawaran bertulis, ikut siapa dahulu; bank boleh menolak tanpa sebab |
| Tender terbuka (RHB) | Bank | Bank tidak terikat dengan tawaran tertinggi |
| Jualan persendirian | Pemilik | Hutang bank mesti diselesaikan; kesahihannya dipersoalkan selepas perintah jualan |
| Private treaty lot LACA (UOB) | Bank | Budi bicara mutlak bank |
Bila bank menerima tawaran di luar lelongan?
Public Bank. Senarai hartanah untuk dijual bertarikh 12 Oktober 2026 merangkumi kediaman, komersial, lot perindustrian dan tanah, termasuk di Kuala Lumpur, Selangor dan Negeri Sembilan. Bank hanya menimbang tawaran bertulis, tidak melayan pendaftaran awal, dan berhak menolak sebarang tawaran walau berapa pun harganya. Bank juga mungkin mempertimbangkan pinjaman untuk pembeli yang layak. Senarai itu tidak menyatakan sama ada hartanah berkenaan pernah dilelong.
RHB. Pada Julai 2026, RHB Banking Group mengadakan tender terbuka bagi enam hartanah milik kumpulannya, termasuk pejabat kedai di Kuala Lumpur dan Petaling Jaya. Tawaran pakej diutamakan, dan deposit dilucut hak jika penender berjaya menarik diri. Tender itu telah ditutup, jadi semak pengumuman baharu di laman rasmi RHB.
Pemilik sebelum lelong. Penerbitan CPD Badan Peguam Malaysia menerangkan bahawa jualan private treaty oleh pemilik dalam proses halang tebus boleh menguntungkan semua pihak: pembeli mendapat hartanah, hutang pemilik ditebus, dan pinjaman bank dibayar oleh pembeli, sendiri atau melalui pembiaya. Penulisnya turut menyatakan kesahihan jualan sebegini dipersoalkan di Semenanjung, terutamanya selepas perintah jualan. Seksyen 266 Kanun Tanah Negara pula membenarkan pemilik membayar jumlah terhutang berserta kos sebelum jualan selesai, dan perintah jualan terhenti. Laluan ini memerlukan pemilik yang bekerjasama dan peguam anda sendiri.
Perbandingan lanjut ada dalam panduan lelongan bank demi bank. Lot lelong semasa boleh dilihat mengikut bank: Public Bank, RHB, Maybank, CIMB, Hong Leong dan UOB.
Kenapa kebanyakan lot tetap melalui lelongan?
Hartanah bergeran. Seksyen 257 dan 263 Kanun Tanah Negara menetapkan perintah jualan mahkamah atau Pentadbir Tanah mesti memperuntukkan lelongan awam, dengan harga rizab pada anggaran nilai pasaran. Penerbitan Badan Peguam merumuskan bahawa undang-undang di Semenanjung hanya menyediakan satu kaedah jualan kehakiman, iaitu lelongan awam. Jika tiada bidaan mencapai rizab, seksyen 259 dan 265 menghendaki hartanah ditarik balik dan dilelong semula pada tarikh lain, pada rizab sama atau baharu. Jadi lot bergeran yang gagal terjual tidak beralih kepada jualan persendirian secara automatik. Bank sendiri juga dibenarkan membida.
Lot LACA. Hartanah tanpa hakmilik individu masih didaftarkan atas nama pemaju. The Edge menjelaskan bank tidak perlu memohon perintah jualan dan bank yang menetapkan harga rizab. Perjanjian LACA UOB, klausa 12.1, membenarkan bank menjual melalui lelongan awam atau private treaty mengikut budi bicara mutlaknya. Kuasa itu tidak memberi anda hak untuk membuat tawaran yang mesti dilayan. Soalan lazim CIMB dan Hong Leong pula menerangkan bidaan terbuka kepada pembida tertinggi, bukan tawaran selepas lelongan, dan terma CIMB menyatakan harga rizab boleh berubah tanpa notis.
Jenis lot anda dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan. Jika lot LACA gagal terjual, anda boleh bertanya kepada pasukan lelongan bank secara bertulis, tetapi tiada jaminan.
Apa kata rekod BidNest tentang lot tidak terjual?
Laporan pasaran BidNest, berdasarkan 10,443 lelongan dari 2 Julai 2025 hingga 30 Oktober 2026, mencatatkan kadar jualan keseluruhan 38.5%. Setiap pusingan gagal menurunkan harga rizab kira-kira 10%, dan kadar jualan meningkat mengikut pusingan:
| Pusingan | Kadar jualan | Bilangan lelongan |
|---|---|---|
| 1 | 10.2% | 1,666 |
| 2 | 26.3% | 1,645 |
| 3 | 35.5% | 1,672 |
| 4 | 47.6% | 1,618 |
| 5 atau kemudian | 53.6% | 3,840 |
Ini selari dengan laporan The Edge bahawa lot tidak terjual dibawa ke lelongan seterusnya, biasanya dengan harga lebih rendah mengikut budi bicara bank atau mahkamah. Butirannya ada dalam panduan pusingan lelong.
Menunggu ada risikonya, kerana tawaran tidak boleh mengunci lot. Dalam rekod harga jualan 12 bulan terkini, iaitu 1,364 jualan bernilai RM300,000 ke atas, median harga jualan ialah RM433,750. Sebanyak 44.9% terjual tepat pada rizab dan 55.1% dibida lebih tinggi.
Bagaimana memantau rumah lelong yang tidak terjual?
BidNest menyenaraikan hartanah dengan harga lelongan pertama RM400,000 ke atas, termasuk pusingan seterusnya pada harga lebih rendah.
- Buka halaman bangunan. Contohnya, halaman Residensi Hijauan menghimpunkan lot semasa dan rekod lelong terdahulu.
- Baca rekod lelong lot itu. Rekod kekal selepas lelongan tamat, dengan tarikh, pusingan, harga rizab dan keputusan. Nombor unit tidak dipaparkan.
- Semak semula semua lelongan semasa untuk tarikh dan pusingan baharu.
- Bersedia sebelum tarikh baharu. Dapatkan Perisytiharan Jualan, periksa hartanah dan kira kos dengan kalkulator kos lelongan. Dalam jualan mahkamah, pembida perlu menyediakan 10% daripada harga rizab dan menjelaskan baki dalam 120 hari tanpa lanjutan. Lot lain mengikut syarat jualan, biasanya 90 atau 120 hari.
Langkah penuh ada dalam panduan lelong.
Bagaimana mengelak tawaran palsu "terus dari bank"?
Pada Oktober 2026, polis Miri menyiasat laporan seorang lelaki yang mendakwa rugi RM363,887.49 selepas kenalannya menawarkan lima "rumah lelong bank" di Kuching dan berjanji menguruskan perjanjian serta pindah milik. Polis menasihati orang ramai menyemak status hartanah melalui saluran rasmi, melantik peguam berlesen sebelum membayar, dan tidak memindahkan wang ke akaun pihak ketiga tanpa pengesahan. Tawaran sebenar boleh disahkan terus dengan bank melalui hubungan di laman rasminya.
Panduan ini ialah maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan.
Soalan Lazim
Bolehkah beli rumah lelong terus dari bank tanpa membida?
Biasanya tidak bagi hartanah yang sudah ada perintah jualan, kerana Kanun Tanah Negara menetapkan lelongan awam. Bank menjual terus melalui saluran sendiri, seperti tawaran bertulis Public Bank dan tender terbuka RHB. Saluran itu hanya meliputi hartanah yang bank senaraikan.
Bolehkah saya membuat tawaran selepas lelongan gagal?
Bagi hartanah bergeran, lot tanpa bidaan yang layak ditarik balik dan dilelong semula pada tarikh lain. Bagi lot LACA, anda boleh bertanya kepada bank kerana perjanjian seperti UOB membenarkan private treaty, tetapi keputusan terletak pada bank. Laluan biasa ialah membida pada pusingan seterusnya.
Apa itu private treaty dalam rumah lelong?
Private treaty ialah jualan melalui rundingan, bukan bidaan terbuka. Di Semenanjung, perintah jualan mahkamah atau Pentadbir Tanah memperuntukkan lelongan awam sahaja. Private treaty lebih relevan bagi lot LACA atau jualan oleh pemilik sendiri.
Adakah harga rizab turun jika rumah tidak terjual?
Biasanya ya. Rekod BidNest menunjukkan penurunan kira-kira 10% bagi setiap pusingan gagal. Namun undang-undang membenarkan lelongan semula pada rizab yang sama atau baharu, jadi sahkan harga dalam Perisytiharan Jualan terkini.
Bolehkah pemilik menjual rumah sebelum lelong?
Boleh, tertakluk kepada penyelesaian hutang bank. Seksyen 266 Kanun Tanah Negara membolehkan pemilik membayar jumlah terhutang berserta kos sebelum jualan selesai, lalu perintah jualan terhenti. Kesahihan jualan persendirian selepas perintah dipersoalkan, jadi dapatkan nasihat peguam.
Langkah seterusnya
Untuk menyemak lot yang tidak terjual, termasuk tarikh lelong, harga rizab dan pembiayaan, hubungi Crispina Ng, pakar hartanah lelong dengan 12 tahun pengalaman lelongan bank dan bekas pegawai bank.
Sumber
Hubungi Crispina Ng untuk butiran lelong terkini, harga rizab dan proses bidaan.