Bolehkah Anda Memeriksa Rumah Lelong Sebelum Membida?

Ya, anda boleh memeriksa hartanah lelong sebelum membida. Ramai pembeli kali pertama beranggapan bahawa lelong bank dijual tanpa perlu dilihat, tetapi sebenarnya tidak begitu. Di Malaysia, Proclamation of Sale atau POS biasanya menetapkan tarikh untuk pemeriksaan hartanah, yang sering diatur oleh jurulelong yang dilantik. Namun, pemeriksaan ini selalunya terhad kepada bahagian luar dan kawasan sekitar, manakala akses ke dalam rumah mungkin tidak dibenarkan. Mengetahui cara memanfaatkan peluang ini dan apa yang perlu dilakukan jika akses dihalang adalah sebahagian daripada due diligence yang penting.

Apa yang boleh diperiksa sebelum lelong

Apabila bank menyenaraikan hartanah untuk lelong, POS akan menyatakan tarikh dan masa pemeriksaan. Pemeriksaan biasanya dijalankan pada satu hari sahaja, satu hingga dua minggu sebelum tarikh bidaan. Anda disarankan hadir walaupun hanya berminat sedikit, kerana ini adalah peluang terbaik untuk melihat hartanah dengan mata sendiri.

Semasa pemeriksaan, anda biasanya boleh:

• Melihat kawasan kejiranan, termasuk kemudahan, kedai, dan sekolah.
• Memerhatikan keadaan luaran bangunan, bumbung, dinding, dan cat.
• Berjalan di sekeliling kawasan tanah untuk memeriksa ukuran dan sempadan.
• Menilai keadaan rumah berdekatan untuk mendapatkan gambaran tentang penyelenggaraan kawasan.
• Berjumpa dengan jurulelong atau wakil bank untuk bertanya mengenai hak milik dan status penyewa.

Dalam sesetengah kes, terutamanya untuk rumah teres, jurulelong mungkin membuka pintu hadapan atau membenarkan akses terhad ke dalam rumah. Untuk hartanah strata seperti kondominium atau apartmen, anda mungkin tidak dapat masuk ke unit, tetapi anda boleh melawat lobi, kawasan umum, dan kemudahan. Sesetengah pemilik bekerjasama untuk membenarkan viewing, tetapi ini tidak dijamin.

Apa yang perlu disemak semasa pemeriksaan

Masa anda di tapak pemeriksaan adalah terhad, jadi datang awal dan bawa senarai semak. Walaupun pemeriksaan ringkas selama 30 minit boleh mendedahkan petunjuk penting tentang sama ada rumah lelong ini adalah pilihan yang baik.

Fokus pada bahagian ini:

• Bumbung dan siling. Perhatikan kesan air, siling mengendur, dan jubin yang hilang.
• Pintu dan tingkap. Semak bingkai yang rosak, jeriji berkarat, dan tanda-tanda pecah masuk.
• Pendawaian. Jika anda nampak kabel terdedah atau kotak fius, catat keadaannya. Pendawaian lama mahal untuk diganti.
• Paip dan saliran. Cari kebocoran yang kelihatan, tekanan air rendah, dan saliran yang tersumbat.
• Serangan perosak. Kesan anai-anai, kayu reput, dan najis serangga adalah tanda bahaya.
• Retakan struktur. Retakan halus adalah biasa, tetapi retakan lebar atau menyerong mungkin menunjukkan masalah asas.
• Garis sempadan. Pastikan pagar atau dinding sepadan dengan hak milik tanah agar tidak timbul pertikaian dengan jiran.

Juga, perhatikan keadaan tempat letak kereta, akses ke hartanah, dan tahap keselamatan kawasan. Jika rumah kosong, periksa peti surat dan papan notis untuk melihat notis daripada majlis perbandaran atau badan pengurusan, kerana ini mungkin mendedahkan cukai tertunggak atau yuran penyelenggaraan belum bayar.

Langkah due diligence lain selain pemeriksaan fizikal

Pemeriksaan fizikal hanyalah sebahagian daripada proses. Untuk mana-mana rumah lelong, anda juga mesti melakukan due diligence dari segi undang-undang dan kewangan sebelum meletakkan bidaan. Semakan ini mungkin mengambil masa beberapa hari, jadi mulakan awal.

• Dapatkan salinan Proclamation of Sale daripada jurulelong atau bank. Baca syarat dengan teliti, terutamanya klausa caveat emptor.
• Buat carian hak milik hartanah di Pejabat Tanah atau Land Registry, atau minta peguam anda melakukannya. Semak sekatan tanah, caveat, dan gadaian.
• Periksa sama ada hartanah tertakluk kepada lien kerajaan atau bebanan lain.
• Semak nilai pasaran semasa dan harga jualan terkini rumah yang serupa di kawasan itu. Jangan hanya bergantung pada harga rizab.
• Sahkan jumlah cukai taksiran atau cukai tanah dengan menghubungi pihak berkuasa tempatan. Dalam sesetengah kes, pembeli mungkin bertanggungjawab membayar cukai tertunggak.
• Untuk kondominium, hubungi JMB atau badan pengurusan untuk mengesahkan jumlah yuran penyelenggaraan tertunggak.
• Tanya jurulelong tentang status penyewa. Jika ada penyewa, pembeli mungkin perlu menghormati tempoh pajakan, yang boleh menjejaskan rancangan untuk berpindah masuk.

Adalah amat disyorkan untuk melantik peguam yang pakar dalam lelong. Mereka boleh menyemak POS, mengesahkan hak milik, dan menganggarkan fi guaman serta kos yang terlibat. Ejen hartanah yang memahami pasaran lelong di KL dan Selangor juga boleh membantu anda menilai harga dan risiko.

Bagaimana jika tidak dapat masuk ke dalam rumah

Terdapat keadaan di mana pemilik enggan membenarkan masuk atau hartanah tidak boleh diakses. Ini biasa berlaku apabila pemilik masih tinggal di rumah atau mengunci semua pintu. Dalam kes itu, anda masih boleh membuat penilaian dari luar, memeriksa bahagian luaran, dan untuk rumah bertanah, cuba melihat melalui tingkap. Untuk kondominium, berbincang dengan pengawal keselamatan dan jiran di kawasan umum untuk mendapatkan maklumat tentang unit dan pengurusan.

Anda juga boleh menggunakan sumber luaran:

• Semak peta dalam talian dan street view untuk imej luaran terkini.
• Rujuk laporan penilaian jika bank menyediakannya.
• Tanya jurulelong tentang bilangan bilik, keluasan lantai daripada hak milik, dan umur bangunan.
• Lihat unit setanding dalam bangunan yang sama yang dijual atau baru dijual.

Ingat bahawa hartanah lelong dijual secara "as is, where is", tanpa sebarang jaminan. Risiko terletak pada anda. Jika anda tidak dapat memeriksa bahagian dalam langsung, sediakan dana kontingensi untuk pembaikan besar, atau pertimbangkan hartanah lelong yang lain.

Peranan ejen yang berpengalaman

Membida di lelong bank bukanlah perkara yang mudah. Anda perlu membawa draf bank untuk deposit 10%, bersedia membayar harga belian, dan memastikan pembiayaan diluluskan sebelum tarikh lelong jika anda memohon pinjaman. Dengan bimbingan ejen lelong yang berpengetahuan, anda boleh mengurangkan risiko membuat kesilapan yang mahal.

Di BidNest, kami pakar dalam hartanah lelong bank di KL dan Selangor. Pasukan kami membantu pembeli mengenal pasti tawaran sebenar, menyemak keadaan hartanah, dan melengkapkan semakan undang-undang sebelum membida. Kami tahu peluang baik dan perangkap, dan kami bersedia berkongsi pengalaman kami.

Jika anda bersedia untuk meneroka rumah lelong di KL dan Selangor, lihat senarai terkini kami dan ketahui apa yang tersedia hari ini. Lebih baik lagi, hubungi ejen kami, Peter Tan, untuk membincangkan bajet anda dan memilih beberapa hartanah. Dengan persediaan yang betul, anda boleh membeli rumah di bawah harga pasaran dengan yakin.