Ejen Rumah Lelong: Perlukah Anda, dan Cara Pilih yang Betul
Perkara Utama
- Anda tidak wajib menggunakan ejen untuk membeli rumah lelong. Sesiapa yang layak boleh mendaftar, membayar deposit dan membida sendiri, atau melantik wakil dengan surat kuasa.
- Ejen atau pakar lelong yang berpengalaman membantu memilih lot, membandingkan harga rizab dengan nilai pasaran, menyusun pinjaman sebelum bidaan, membaca Perisytiharan Jualan dan Syarat-Syarat Jualan, serta mengikuti urusan sehingga pindah milik.
- Peguam memainkan peranan yang berbeza: semakan dokumen dan hakmilik, nasihat undang-undang dan urusan pindah milik. Ejen bukan pengganti peguam.
- Tanya dahulu siapa yang membayar yuran ejen dan berapa, secara bertulis, sebelum melantik sesiapa.
- Semak pendaftaran ejen di laman rasmi Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH): nama, nombor REN atau nombor firma E mesti sepadan.
Panduan ini ditulis untuk pembeli hartanah lelong bank bernilai RM400,000 ke atas di Lembah Klang dan Negeri Sembilan: rumah teres, semi-D, banglo, kondominium, kedai pejabat, kilang dan tanah. Ia bukan nasihat kewangan atau undang-undang.
Perlukah saya ejen untuk membeli rumah lelong?
Tidak semestinya. Lelongan awam terbuka kepada sesiapa yang memenuhi syarat dalam Syarat-Syarat Jualan. Untuk lelongan Mahkamah Tinggi melalui sistem e-Lelong, anda mendaftar sekali sebagai pembida, menghantar deposit 10% daripada harga rizab melalui bank draf selewat-lewatnya satu hari bekerja sebelum lelongan, dan membida dalam talian. CIMB dalam soalan lazim lelongannya menyatakan bahawa jika anda tidak dapat hadir, anda boleh melantik wakil melalui surat kuasa.
Jadi soalan sebenarnya bukan "boleh atau tidak tanpa ejen", tetapi "adakah saya mampu melakukan setiap langkah dengan betul dalam tempoh yang ketat". Bagi pembeli kali pertama dalam lelongan, atau pembeli hartanah komersial dan kilang yang dokumennya lebih rumit, bantuan pakar yang pernah mengendalikan banyak lelongan sering menjimatkan masa dan mengurangkan risiko kesilapan. Lihat juga risiko dan kebaikan membeli hartanah lelong sebelum membuat keputusan.
Apa yang dibuat oleh ejen atau pakar lelong yang baik?
Ejen rumah lelong yang berpengalaman biasanya membantu dalam enam perkara:
- Senarai pendek lot. Menapis hartanah ikut bajet, kawasan dan jenis, contohnya hartanah lelong di Selangor atau Kuala Lumpur, dan menerangkan di mana senarai lelong diterbitkan.
- Harga rizab berbanding nilai pasaran. Membandingkan harga rizab dengan transaksi sebenar di kawasan itu supaya anda tahu sama ada diskaun itu nyata.
- Pinjaman sebelum bidaan. Membantu anda mendapatkan kelulusan awal pembiayaan sebelum hari lelongan, kerana baki harga mesti dibayar dalam tempoh 90 atau 120 hari dari tarikh lelongan, seperti yang dinyatakan dalam Syarat-Syarat Jualan.
- Membaca dokumen. Menerangkan Perisytiharan Jualan dan Syarat-Syarat Jualan: jenis hakmilik, sekatan kepentingan, syarat persetujuan pemaju atau pihak berkuasa negeri, dan tunggakan yang mungkin anda tanggung.
- Hari lelongan. Memastikan pendaftaran, bank draf dan dokumen lengkap, serta merancang had bidaan anda lebih awal.
- Selepas menang. Mengikuti urusan bayaran baki, dokumen pinjaman dan pindah milik bersama peguam dan bank.
Apa beza peranan ejen dan peguam dalam lelongan?
| Perkara | Ejen / pakar lelong | Peguam |
|---|---|---|
| Mencari dan menapis lot | Ya | Tidak lazim |
| Anggaran nilai pasaran dan strategi bidaan | Ya | Tidak |
| Nasihat undang-undang tentang hakmilik, sekatan dan syarat jualan | Boleh menerangkan secara umum | Ya, ini tugas peguam |
| Dokumen pinjaman dan pindah milik | Membantu menyelaras | Ya, peguam yang menguruskan |
| Tanggungjawab profesional | Didaftarkan di bawah LPPEH | Peguam bertauliah |
CIMB sendiri menasihatkan bakal pembida untuk memeriksa hartanah secara luaran, mendapatkan Perisytiharan Jualan dan Syarat-Syarat Jualan daripada pelelong atau peguamcara bank, membuat carian yang relevan, dan mendapatkan nasihat pakar daripada ejen hartanah, pelelong atau peguamcara jika ada keraguan. Ringkasnya: ejen membantu anda membuat keputusan pembelian, peguam melindungi anda dari segi undang-undang.
Berapa kos menggunakan ejen rumah lelong?
Tiada satu kadar tetap yang boleh dijadikan panduan umum, dan susunan yang berbeza wujud di pasaran. Ada ejen yang dibayar oleh pihak lain, ada yang mengenakan yuran kepada pembeli. Perkara yang penting:
- Tanya siapa yang membayar yuran dan berapa jumlahnya sebelum anda bersetuju dengan apa-apa.
- Minta terma itu secara bertulis, termasuk apa yang berlaku jika anda tidak menang.
- Bayar hanya kepada akaun syarikat agensi dan dapatkan resit rasmi, seperti yang dinasihatkan dalam laporan Utusan Malaysia tentang cara mengelak ditipu ejen hartanah.
Masukkan yuran ejen bersama kos lain seperti duti setem dan yuran guaman dalam kalkulator kos lelong sebelum menetapkan had bidaan.
Bagaimana menyemak ejen hartanah berdaftar di LPPEH?
Ejen harta tanah yang sah mesti berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH, dalam bahasa Inggeris BOVAEP) dan mempunyai nombor REN (perunding) atau nombor firma E. Langkah semakan:
- Minta nama penuh, nombor REN atau nombor pendaftaran firma (contohnya E(1) 1234).
- Semak sendiri di laman rasmi LPPEH, bukan melalui pautan yang diberi oleh ejen.
- Pastikan nama, nombor dan firma pada rekod LPPEH sepadan dengan kad nama dan surat lantikan.
- Berwaspada dengan individu yang hanya memberi nombor telefon peribadi tanpa nama agensi.
Kenapa pengalaman dalam pusingan lelongan kemudian penting?
Kebanyakan hartanah lelong tidak terjual pada lelongan pertama. Mengikut laporan pasaran BidNest (9,763 lelongan, 2 Julai 2025 hingga 23 Oktober 2026), kadar jualan keseluruhan ialah 40%, dan ia naik mengikut pusingan:
| Pusingan | Kadar jualan |
|---|---|
| Pusingan 1 | 10.7% |
| Pusingan 2 | 27.6% |
| Pusingan 3 | 36.7% |
| Pusingan 4 | 48.8% |
| Pusingan 5 atau lebih | 55.1% |
Setiap pusingan yang gagal biasanya menurunkan harga rizab kira-kira 10%. Laporan yang sama mendapati 51.1% bidaan yang menang adalah tepat pada harga rizab. Data harga jualan sebenar BidNest bagi 12 bulan terkini pula menunjukkan 45.2% lot terjual tepat pada rizab dan 54.8% dibida melebihi rizab. Maksudnya, pada pusingan kemudian persaingan lebih kerap berlaku. Pakar yang biasa dengan corak ini boleh membantu anda menentukan sama ada perlu membida sekarang atau menunggu pusingan seterusnya, dan berapa had yang munasabah.
Siapa Crispina Ng?
Crispina Ng ialah pakar hartanah lelong dengan 12 tahun pengalaman dalam lelongan bank di Malaysia. Sebelum itu beliau bekerja di bank selama beberapa tahun dan membantu pelanggan mendapatkan pinjaman rumah dan hartanah. Beliau ialah orang hubungan bagi setiap hartanah yang disenaraikan di BidNest, meliputi Kuala Lumpur, Selangor, Negeri Sembilan dan Putrajaya. Halaman profil Crispina Ng menyenaraikan perkhidmatan beliau, termasuk memilih lot, menerangkan harga rizab dan nilai pasaran, mengatur kelulusan awal pinjaman, menyemak Perisytiharan Jualan dan Syarat-Syarat Jualan, membantu pada hari lelongan, dan mengikuti urusan sehingga baki dibayar dan hakmilik dipindahkan.
Soalan Lazim
Bolehkah saya membeli rumah lelong tanpa ejen?
Boleh. Lelongan awam terbuka kepada sesiapa yang memenuhi Syarat-Syarat Jualan. Anda perlu mendaftar, menyediakan deposit dan membida sendiri, atau melantik wakil dengan surat kuasa jika tidak dapat hadir. Anda tetap perlu peguam untuk urusan pindah milik.
Berapa deposit dan tempoh bayaran baki dalam lelongan?
Untuk e-Lelong Mahkamah Tinggi, deposit ialah 10% daripada harga rizab melalui bank draf, dan baki mesti dijelaskan dalam 120 hari dari tarikh lelongan. CIMB menyatakan baki perlu dibayar dalam 90 atau 120 hari mengikut Syarat-Syarat Jualan. Jika baki tidak dibayar, jualan menjadi batal dan deposit boleh dilucut hak.
Bagaimana saya tahu ejen itu berdaftar?
Minta nombor REN atau nombor firma E dan semak sendiri di laman rasmi LPPEH. Nama, nombor dan firma mesti sepadan dengan rekod LPPEH. Jangan bayar apa-apa sebelum semakan ini selesai.
Siapa yang membayar yuran ejen rumah lelong?
Ia bergantung pada susunan setiap ejen, jadi tanya terlebih dahulu dan minta terma bertulis. Pastikan anda tahu jumlahnya dan apa yang berlaku jika anda tidak menang. Bayar hanya kepada akaun syarikat agensi dengan resit rasmi.
Adakah ejen boleh menggantikan peguam?
Tidak. Ejen membantu memilih lot, menilai harga dan menyelaras proses, tetapi nasihat undang-undang tentang hakmilik, sekatan dan syarat jualan serta urusan pindah milik adalah tugas peguam. Gunakan kedua-duanya mengikut peranan masing-masing.
Bilakah masa terbaik untuk berbincang dengan ejen?
Sebelum anda memilih lot dan sebelum memohon pinjaman, bukan seminggu sebelum lelongan. Kelulusan awal pinjaman dan semakan dokumen memerlukan masa, dan tempoh bayaran baki selepas menang adalah ketat.
Ingin tahu tarikh lelongan, harga rizab atau pilihan pembiayaan untuk lot tertentu? Hubungi Crispina Ng melalui halaman profilnya.
Sumber
Hubungi Crispina Ng untuk butiran lelong terkini, harga rizab dan proses bidaan.