Sewa Jangka Pendek dan Kondo Lelong: Apa Perlu Tahu

Jika anda bercadang membeli kondo atau pangsapuri servis secara lelong untuk dijadikan homestay atau Airbnb, kenyataan kerajaan di Parlimen minggu ini wajar diberi perhatian. Rangka kerja nasional yang sedang disiapkan tidak akan mengatasi undang-undang kecil bangunan strata.

Apa yang berlaku

Menurut EdgeProp, Timbalan Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Datuk Aiman Athirah Sabu, memberitahu Dewan Rakyat pada Isnin, 26 Oktober, bahawa rangka kerja penginapan sewa jangka pendek (STRA) akan mengekalkan peraturan pengurusan strata. Hanya premis berdaftar yang memenuhi syarat lesen pihak berkuasa tempatan boleh beroperasi secara sah.

Kerajaan juga mahu platform digital membuat semakan lesen secara automatik sebelum sesuatu premis disenaraikan, serta menurunkan iklan premis tanpa lesen atau yang melanggar syarat pihak berkuasa tempatan.

Garis panduan ini sedang digubal oleh PLANMalaysia bersama Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya (Motac), kerajaan negeri dan pihak berkuasa tempatan. Draf kini di peringkat semakan akhir bersama Motac, sebelum dibawa ke Kabinet dan Majlis Negara bagi Kerajaan Tempatan, kemudian diterima pakai oleh negeri dan PBT. Media Selangor melaporkan proses yang sama pada 6 Oktober, jadi belum ada tarikh kuat kuasa.

Mengenai cadangan had 180 malam setahun, timbalan menteri berkata sebarang had perlu mengimbangi pendapatan pemilik dan permintaan pelancongan dengan keselamatan serta kesejahteraan penduduk. Tiada had peringkat nasional diumumkan.

Dalam perkembangan berasingan, EdgeProp melaporkan pada 23 Oktober bahawa Pulau Pinang akan menaikkan had bilik premis penginapan jangka pendek daripada lima kepada 10 dan menurunkan fi lesen mulai 1 Januari 2027. Ini peraturan Pulau Pinang sahaja, tetapi ia menunjukkan setiap negeri akan menetapkan butiran sendiri.

Kesan kepada pembeli rumah lelong

Perkara paling penting ialah pengendali dalam bangunan strata tetap terikat dengan undang-undang kecil badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) di bawah Akta Pengurusan Strata 2013. EdgeProp turut merujuk keputusan Mahkamah Persekutuan 2020 dalam kes Verve Suites Mont' Kiara, yang mengekalkan peraturan MC melarang sewa jangka pendek walaupun tanah itu bersyarat komersial.

Bagi pembeli hartanah lelong, risiko ini lebih besar. Anda biasanya tidak dapat memeriksa unit, pembelian dibuat "seadanya", dan undang-undang kecil bangunan ikut sekali dengan unit. Jika MC sudah melarang homestay, lesen nasional tidak akan membantu.

Isu ini paling relevan untuk kondo dan pangsapuri lelong bank, terutamanya projek di pusat bandar yang tersenarai di bawah hartanah lelong di Kuala Lumpur. Rumah teres, kedai pejabat dan kilang bukan sasaran utama rangka kerja ini.

Langkah praktikal sebelum membida

Minta salinan peraturan rumah (house rules) terkini daripada pejabat pengurusan, dan semak sebarang resolusi berkaitan sewa jangka pendek.
Semak sama ada PBT sudah mewajibkan lesen atau permit, dan syarat guna tanah bangunan tersebut.
Kira pulangan berdasarkan sewa jangka panjang dahulu. Anggap pendapatan homestay sebagai bonus yang belum pasti.
Ingat bahawa semakan lesen oleh platform, apabila berkuat kuasa, boleh menurunkan iklan unit tanpa lesen dengan cepat.
Lihat data sebenar. Laporan pasaran BidNest menunjukkan kadar jualan 41.6% bagi pangsapuri lelong, berserta data mengikut pusingan lelongan.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Dapatkan peguam untuk menyemak hakmilik, undang-undang kecil dan Perisytiharan Jualan sebelum membida. Rujuk juga panduan membeli rumah lelong.

Soalan Lazim

Bolehkah saya buat Airbnb di kondo lelong yang saya beli?

Hanya jika undang-undang kecil bangunan membenarkannya dan syarat PBT dipatuhi. Di bawah rangka kerja nasional yang dicadangkan, undang-undang kecil JMB dan MC kekal berkuat kuasa. Semak peraturan rumah sebelum membida kerana unit lelong dibeli seadanya.

Adakah had 180 malam untuk sewa jangka pendek di Malaysia?

Tiada had peringkat nasional setakat ini. Timbalan menteri berkata di Parlimen pada 26 Oktober 2026 bahawa sebarang had perlu mengimbangi pendapatan pemilik, pelancongan dan kesejahteraan penduduk. Negeri dan PBT boleh menetapkan peraturan sendiri.

Bilakah garis panduan sewa jangka pendek nasional akan berkuat kuasa?

Belum ada tarikh. Draf masih dalam semakan akhir bersama Motac, kemudian perlu melalui Kabinet dan Majlis Negara bagi Kerajaan Tempatan sebelum diterima pakai oleh setiap negeri dan PBT.

Adakah rangka kerja ini menjejaskan rumah teres atau hartanah komersial lelong?

Rangka kerja ini menyasarkan premis sewa jangka pendek, dan isu undang-undang kecil strata terpakai kepada kondo dan pangsapuri servis. Rumah teres, kedai pejabat dan kilang lebih tertakluk kepada lesen PBT dan syarat guna tanah.