RUU Pembaharuan Bandar: Panduan Pembeli Lelong KL

Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Nga Kor Ming, memberi gambaran paling jelas setakat ini tentang cara pemilik akan dibayar pampasan di bawah Rang Undang-Undang (RUU) Pembaharuan Bandar yang dicadangkan. Dalam jawapan bertulis Parlimen pada 20 Oktober 2026, yang dilaporkan oleh EdgeProp dan The Star keesokan harinya, beliau berkata hartanah ganti akan dinilai dengan mengambil kira nilai masa depan yang dijangka diraih pemaju, berdasarkan unjuran keuntungan yang dikawal dan dipersetujui kerajaan.

Jawapan itu diberikan kepada Ahli Parlimen Bukit Bintang, Fong Kui Lun, yang bertanya tentang mekanisme undang-undang sedia ada untuk mengambil alih bangunan strata terbiar yang membahayakan kesihatan dan keselamatan awam, serta sama ada peruntukan baharu dirancang untuk bangunan usang seperti Hicks Mansion. Menurut The Star, Nga berkata pemilik akan menerima terma yang "tidak kurang baik" daripada kedudukan semasa, termasuk hartanah baharu yang mencerminkan nilai hartanah sedia ada, dengan kos ditanggung pemaju.

Status terkini RUU

RUU ini belum menjadi undang-undang. EdgeProp mencatatkan ia dibentangkan pada Ogos 2025 dan dibawa untuk bacaan kali kedua pada 28 Ogos 2025, tetapi perbahasan ditangguhkan selepas bantahan terhadap ambang persetujuan pemilik. Bernama melaporkan pada 23 Januari 2026 bahawa Kabinet bersetuju menarik balik RUU itu untuk dipinda dan dibentangkan semula sebagai RUU baharu, dengan penggubalan oleh Jabatan Peguam Negara dijangka mengambil masa. Menurut EdgeProp, ia belum ditarik balik secara rasmi dan masih dalam aturan urusan mesyuarat. Buat masa ini, undang-undang yang disebut Nga masih terpakai: Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Akta Hakmilik Strata 1985, yang hanya meliputi pengambilan dalam skim strata.

Apa maksudnya bagi pembeli hartanah lelong di Kuala Lumpur

Kebanyakan blok strata lama dan deretan rumah kedai lama yang mungkin dipertimbangkan untuk pembaharuan terletak di pusat bandar dan kawasan kejiranan matang. Jika anda membida kondo, pangsapuri atau rumah kedai lama dalam senarai rumah lelong di Kuala Lumpur, ada tiga perkara penting.

Pertama, rancangan pembaharuan bukan alasan untuk membayar lebih hari ini. Belum ada RUU muktamad, kawasan yang diwartakan atau formula penilaian yang disahkan. Jadi sebarang janji "potensi pembangunan semula" hanyalah spekulasi. Nilaikan hartanah berdasarkan kegunaan semasa, sewa dan keadaannya.

Kedua, arah dasar adalah untuk melindungi nilai pemilik, bukan membeli mereka dengan harga murah. Kenyataan menteri bahawa unit ganti akan mencerminkan nilai sedia ada dan unjuran keuntungan pemaju melegakan pemilik bangunan lama, tetapi butirannya hanya akan diketahui apabila RUU baharu dibentangkan.

Ketiga, bangunan lama ada risiko nyata sekarang: pengurusan lemah, tunggakan caj penyelenggaraan dan kos pembaikan yang tinggi. Semua ini menjejaskan jualan semula dan pembiayaan jauh sebelum sebarang pelan pembaharuan.

Langkah praktikal sebelum membida

Semak usia bangunan, status hakmilik dan sama ada badan pengurusan bersama atau perbadanan pengurusan berfungsi. Nga berkata mekanisme sesuai untuk bangunan seperti Hicks Mansion bergantung pada status hakmilik dan keadaannya.
Minta pejabat pengurusan maklumat tunggakan caj perkhidmatan dan levi khas yang dirancang.
Periksa bahagian luar dan harta bersama, termasuk lif, bumbung dan fasad.
Bandingkan harga rizab dengan pusingan lelongan. Laporan pasaran BidNest menunjukkan kadar jualan 47.1% bagi Kuala Lumpur dan 42.3% bagi pangsapuri dalam lelongan yang dijejaki.
Lihat senarai kondo dan pangsapuri lelong untuk membandingkan blok lama dan baharu di kawasan sama.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan.

Soalan Lazim

Adakah RUU Pembaharuan Bandar sudah menjadi undang-undang?

Belum. Ia dibentangkan pada Ogos 2025 tetapi perbahasan bacaan kali kedua ditangguhkan. Kabinet bersetuju pada Januari 2026 untuk menarik balik dan menggubal semula RUU itu, dan setakat Oktober 2026 ia masih dalam aturan urusan Dewan Rakyat tanpa diluluskan.

Bagaimana pemilik akan dibayar pampasan di bawah RUU ini?

Menurut jawapan bertulis Nga Kor Ming pada 20 Oktober 2026, pemilik akan menerima terma yang tidak kurang baik daripada kedudukan semasa. Hartanah ganti akan mencerminkan nilai rumah sedia ada dan mengambil kira unjuran keuntungan pemaju yang dikawal kerajaan.

Patutkah saya membayar lebih untuk unit lelong lama di KL kerana pembaharuan bandar?

Lebih selamat tidak. Belum ada kawasan, formula atau garis masa yang muktamad, jadi nilaikan hartanah berdasarkan keadaan semasa, permintaan sewa dan pengurusan bangunan. Anggap pembangunan semula sebagai kemungkinan bonus, bukan sebahagian daripada harga.

Undang-undang apa yang terpakai bagi bangunan usang sekarang?

Menteri menyebut Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Akta Hakmilik Strata 1985 yang dipinda pada 2016. Mekanisme Akta Hakmilik Strata hanya meliputi pengambilan dalam skim strata, iaitu jurang yang ingin diisi oleh RUU baharu.

Sumber

Urban Renewal Bill to factor in developers' projected profits in valuing replacement properties, EdgeProp, 21 Oktober 2026
Urban Renewal Bill to complement laws on dilapidated strata buildings, says Nga, The Star, 21 Oktober 2026
Urban Renewal Bill Withdrawn For Comprehensive Enhancements, Bernama, 23 Januari 2026

Jika anda sedang menimbang unit lelong lama di Kuala Lumpur, hubungi Crispina Ng untuk berbincang tentang bangunan, pusingan lelongan dan pembiayaan anda.