Tanah Lelong: Panduan Beli Tanah Lelong Bank dan Mahkamah

Perkara Utama

Tanah lelong biasanya dijual kerana bank menguatkuasakan gadaian: Mahkamah Tinggi memerintahkan jualan bagi hakmilik Pejabat Pendaftaran, Pentadbir Tanah bagi hakmilik Pejabat Tanah.
Kategori kegunaan tanah pada hakmilik (pertanian, bangunan atau perusahaan) serta syarat nyatanya menentukan apa yang boleh dibuat di atas tanah. Tukar syarat ialah permohonan baharu yang boleh ditolak oleh Pihak Berkuasa Negeri atau diluluskan dengan bayaran premium.
Tanah rizab Melayu hanya boleh berpindah kepada pembeli yang layak di bawah Enakmen Rizab Melayu, jadi semak hakmilik sebelum merancang bidaan.
Bagi perintah mahkamah atau Pentadbir Tanah, anda perlu memegang 10% harga rizab untuk membida, dan baki mesti dijelaskan dalam 120 hari tanpa lanjutan.
Tanah ialah aset paling sukar dinilai. Data BidNest menunjukkan lebih banyak lot terjual pada pusingan kemudian apabila harga rizab turun.

Di mana boleh cari tanah lelong?

Kebanyakan tanah yang dilelong di Lembah Klang datang daripada bank yang menuntut semula pinjaman bercagarkan tanah itu. Senarai tanah lelong BidNest mengumpulkan lot di Kuala Lumpur, Selangor dan Negeri Sembilan yang harga rizab lelongan pertamanya RM400,000 ke atas, termasuk pusingan seterusnya yang lebih rendah: tanah pembangunan, lot kediaman, tanah perindustrian dan tanah pertanian. Jualan atas perintah mahkamah juga disiarkan di portal e-Lelong badan kehakiman, dan panduan kami tentang cara mendaftar dan membida di e-Lelong menerangkan sistem itu.

Lot besar menarik lebih sedikit pembida, selalunya pemaju atau pemilik perniagaan, dan pusingan pertama kerap tanpa bidaan, seperti dalam lelongan tanah besar yang tiada pembida.

Kenapa tanah lelong biasanya jualan mahkamah atau pejabat tanah?

Sebidang tanah hampir selalu mempunyai hakmilik sendiri, jadi cagaran bank ialah gadaian berdaftar. Apabila peminjam gagal membayar, Kanun Tanah Negara menetapkan laluannya:

Hakmilik Pejabat Pendaftaran: bank memohon perintah jualan kepada Mahkamah Tinggi (seksyen 256).
Hakmilik Pejabat Tanah: bank memohon kepada Pentadbir Tanah, yang mengadakan siasatan dan kemudian memerintahkan jualan (seksyen 260 hingga 263).

Perintah itu mesti menetapkan lelongan awam sekurang-kurangnya sebulan selepas tarikh perintah, harga rizab yang sama dengan anggaran nilai pasaran tanah, dan hanya pembida yang memegang 10% harga rizab dibenarkan membida. Jika anda menang, 10% itu menjadi deposit, baki mesti dijelaskan dalam 120 hari dari tarikh jualan tanpa sebarang lanjutan, dan deposit dilucuthak jika tarikh akhir terlepas (seksyen 257 dan 263). Syarat ini tertulis dalam Perisytiharan Jualan, jadi baca dengan teliti.

Apa maksud kategori tanah pada hakmilik?

Setiap tanah yang diberi milik di bawah Kanun membawa satu daripada tiga kategori kegunaan tanah (seksyen 52), masing-masing dengan syarat tersirat:

Kategori	Syarat tersirat dalam Kanun	Perkara untuk disemak
Pertanian	Untuk pertanian; rumah kediaman pemilik tidak boleh melebihi satu perlima tanah atau dua hektar, mana yang lebih kecil (seksyen 115)	Jangan nilai sebagai tanah pembangunan
Bangunan	Tidak boleh digunakan untuk pertanian atau perusahaan; bangunan perlu didirikan dalam dua tahun, kecuali sudah ada (seksyen 116)	Tanya pejabat tanah jika lot kosong melanggar syarat
Perusahaan	Untuk tujuan perindustrian sahaja seperti kilang dan gudang; operasi perlu bermula dalam tiga tahun (seksyen 117)	Bandingkan dengan kilang lelong berhampiran

Selain kategori, negeri boleh mengendors syarat nyata dan sekatan kepentingan pada hakmilik (seksyen 120). Sekatan kepentingan boleh, misalnya, mewajibkan kebenaran negeri sebelum tanah dipindah milik atau digadai, dan ini menjejaskan pembelian serta pinjaman anda. Panduan kami tentang status hakmilik hartanah lelong menerangkan bahagian lain hakmilik.

Bolehkah tanah lelong ditukar syarat?

Seksyen 124 membenarkan pemilik berdaftar memohon menukar kategori atau membatalkan atau meminda syarat. Tiga perkara penting bagi pembeli lelong:

Kelulusan ialah budi bicara. Pihak Berkuasa Negeri "boleh" meluluskan. Tiada hak automatik untuk tukar syarat.
Persetujuan diperlukan. Permohonan tidak akan dilayan melainkan semua pihak yang mempunyai kepentingan berdaftar bersetuju, termasuk bank yang membiayai pembelian anda, dan cukai tanah telah dibayar.
Ada kos. Kelulusan boleh tertakluk kepada premium tambahan, bayaran lain yang ditetapkan dan cukai baharu (seksyen 124(5)).

Anda hanya boleh memohon selepas tanah didaftarkan atas nama anda, jadi bida mengikut keadaan tanah hari ini. Kelulusan perancangan pihak berkuasa tempatan ialah proses berasingan.

Siapa boleh membeli tanah rizab Melayu dan lot Bumiputera?

Kanun Tanah Negara secara jelas tidak menyentuh undang-undang tentang rizab Melayu dan pegangan adat (seksyen 4(2)). Di Selangor dan Negeri Sembilan, tanah rizab Melayu tertakluk kepada Enakmen Rizab Melayu yang mula diperkenalkan di Negeri-negeri Melayu Bersekutu, dan tanah itu tidak boleh dijual kepada orang bukan Melayu. Jika hakmilik diendors sebagai rizab Melayu, hanya pembeli yang layak boleh membida. Lot Bumiputera dalam skim perumahan pula ialah sekatan berasaskan dasar, seperti dalam panduan lelong lot Bumi. Di sesetengah kawasan Negeri Sembilan, pegangan adat mempunyai hadnya sendiri, jadi semak endorsan hakmilik dengan peguam.

Apa yang dibersihkan oleh lelongan, dan apa yang kekal?

Apabila sijil jualan didaftarkan, hakmilik peminjam berpindah kepada anda bebas daripada gadaian yang dikuatkuasakan dan gadaian selepasnya (seksyen 267). Itu tidak bermakna tanah bebas daripada semua masalah. Sebelum membida:

Buat carian rasmi hakmilik untuk kaveat, pajakan, isemen dan catatan lain.
Tinjau sempadan dan pastikan ada jalan masuk yang sah. Tanah tanpa jalan masuk sukar digunakan dan lebih sukar dibiayai.
Periksa penghuni, tanaman atau binaan, dan baca siapa menanggung tunggakan cukai tanah dalam syarat jualan.
Semak zon dalam rancangan tempatan dengan majlis, contohnya di Selangor, di mana rancangan berbeza ikut pihak berkuasa tempatan.

Bagaimana menilai tanah lelong?

Harga rizab ialah anggaran nilai pasaran pada tarikh perintah. Jika tiada bidaan pada atau melebihi harga itu, tanah dilelong semula pada tarikh lain dengan rizab yang sama atau baharu (seksyen 265). Laporan pasaran BidNest menunjukkan kesannya bagi semua jenis hartanah: hanya 10.8% lot terjual pada pusingan 1, berbanding 56.1% pada pusingan 5 dan seterusnya, dan setiap pusingan yang gagal biasanya menurunkan rizab kira-kira 10%. 51.3% bidaan yang menang adalah tepat pada harga rizab. Angka ini merangkumi semua jenis hartanah, bukan tanah sahaja, dan harga sebenar ikut alamat ada di halaman harga jualan.

Transaksi setanding bagi tanah sedikit, jadi nilai sendiri berdasarkan kategori, keluasan, jalan masuk, zon dan transaksi tanah berdekatan.

Bagaimana membiayai tanah lelong?

Bank menilai tanah kosong secara berbeza daripada rumah siap: margin, tempoh dan syarat penilaian berbeza ikut bank dan kategori, dan tanah pertanian biasanya lebih sukar dibiayai. Dapatkan kelulusan prinsip bertulis sebelum menyediakan deraf bank 10%. Panduan kami tentang pinjaman untuk hartanah lelong menerangkan proses umum. Artikel ini ialah maklumat umum, bukan nasihat kewangan atau undang-undang.

Senarai semak membeli tanah lelong

Senarai pendek lot di halaman tanah lelong atau ikut negeri, seperti Kuala Lumpur.
Dapatkan Perisytiharan Jualan dan syarat jualan.
Buat carian rasmi hakmilik di pejabat tanah.
Baca kategori, syarat nyata, sekatan kepentingan dan endorsan rizab Melayu.
Lawat tapak, semak jalan masuk dan penghuni.
Semak zon dengan pihak berkuasa tempatan.
Tetapkan bidaan maksimum daripada penilaian sendiri.
Dapatkan kelulusan pembiayaan dan sediakan 10% harga rizab.
Bida, kemudian jelaskan baki dalam 120 hari.
Daftarkan sijil jualan, kemudian mohon tukar syarat jika dirancang.

Jika anda mahu bantuan menyemak hakmilik, tarikh lelong, harga rizab atau pembiayaan tanah, hubungi Crispina Ng.

Soalan Lazim

Adakah tanah lelong lebih murah daripada harga pasaran?

Tidak semestinya. Di bawah Kanun Tanah Negara, rizab pertama ditetapkan pada anggaran nilai pasaran pada tarikh perintah jualan. Rizab hanya turun apabila pusingan tidak terjual, kira-kira 10% setiap kali menurut data BidNest.

Berapa lama tempoh untuk menjelaskan baki harga tanah lelong?

Bagi jualan atas perintah Mahkamah Tinggi atau Pentadbir Tanah, baki mesti dibayar dalam 120 hari dari tarikh lelongan dan Kanun tidak membenarkan lanjutan. Jika terlepas, deposit 10% dilucuthak. Uruskan pembiayaan sebelum membida.

Bolehkah saya bina rumah di atas tanah pertanian yang dibeli secara lelong?

Syarat tersirat Kanun membenarkan rumah kediaman pemilik di atas tanah pertanian, terhad kepada satu perlima tanah atau dua hektar, mana yang lebih kecil. Anda masih perlu kelulusan bangunan daripada pihak berkuasa tempatan. Pembangunan lebih besar memerlukan tukar kategori di bawah seksyen 124.

Apa itu tukar syarat dan siapa yang membayarnya?

Tukar syarat ialah permohonan di bawah seksyen 124 untuk menukar kategori kegunaan tanah atau syarat hakmilik. Hanya pemilik berdaftar boleh memohon, jadi pembeli lelong memohon selepas jualan didaftarkan. Negeri boleh menolak atau meluluskannya dengan premium dan bayaran lain yang ditanggung pemilik.

Bolehkah bukan Melayu membeli tanah rizab Melayu secara lelong?

Tidak. Tanah rizab Melayu di Selangor dan Negeri Sembilan tertakluk kepada Enakmen Rizab Melayu yang melarang penjualan kepada bukan Melayu. Semak sama ada hakmilik diendors sebagai rizab Melayu sebelum mendaftar untuk membida.

Adakah lelongan menyelesaikan pinjaman bank ke atas tanah itu?

Ya bagi gadaian yang dikuatkuasakan: selepas sijil jualan didaftarkan, hakmilik berpindah kepada pembeli bebas daripada gadaian itu dan gadaian selepasnya. Catatan lain pada hakmilik seperti kaveat atau pajakan perlu disemak melalui carian rasmi sebelum membida.