Lelongan Tanah Besar Tanpa Pembida: Pengajaran untuk Pembeli Lelong

Dua lelongan tanah bernilai besar di Malaysia berakhir dengan cara yang sama dalam beberapa minggu kebelakangan ini: tiada seorang pun pembida yang hadir.

Kes terbaharu berlaku di Pulau Pinang. Menurut The Edge, lelongan sebidang tanah kerajaan negeri seluas enam ekar di Tanjung Pinang, dikenali sebagai Plot 7A di sepanjang Jalan Peter Paul Dason yang menghubungkan Gurney Drive dan Andaman Island, tidak menarik sebarang pembida pada Rabu, 7 Oktober 2026. Ejen lelongan, One Asia Property Consultants (PG), menunggu selama sejam sebelum menutup lelongan. Harga rizab ialah RM313.632 juta, bersamaan RM1,200 sekaki persegi. Sumber yang dipetik The Edge berkata tanah kosong berhampiran dilaporkan dijual pada lebih RM1,000 sekaki persegi di pasaran terbuka, dan menyebut pasaran hartanah yang lembap serta ketidakpastian nisbah plot bagi pembangunan bercampur sebagai punca. Tanah itu dijual untuk membiayai projek jalan pintas Ayer Itam melalui pengaturan tukar tanah dengan kontraktor, dan kerajaan negeri belum memutuskan sama ada lelongan baharu akan diadakan.

Di Selangor pula, EdgeProp melaporkan pada 23 September bahawa lelongan e-Lelong atas perintah mahkamah bagi kira-kira enam ekar tanah komersial di Jalan Sinar Pagi, Kajang, milik Country Heights Holdings, dibatalkan kerana tiada pembida. Harga rizab ialah RM55 juta. Pemegang gadaian ialah CGS International Capital Singapore, yang memegang tanah itu sebagai cagaran bagi pinjaman S$11.5 juta (kira-kira RM35 juta). Tanah yang sama gagal dijual pada Mac 2025 dengan harga rizab RM69.85 juta. Ini bermakna harga rizab telah turun kira-kira 21% dalam dua cubaan, namun masih belum ada pembeli.

Apa maksudnya bagi pembeli hartanah lelong

Harga rizab ialah angka penjual, bukan angka pasaran. Di Pulau Pinang, harga rizab lebih tinggi daripada harga tanah setanding yang disebut sumber. Di Kajang, harga rizab yang sudah dipotong hampir satu perlima masih tidak menarik bidaan. Perisytiharan jualan hanya menyatakan harga minimum yang diterima pemegang gadaian, bukan nilai sebenar tanah kepada pemaju atau pengguna akhir.

Pusingan pertama jarang terjual, dan itu perkara biasa. Rekod BidNest sendiri menunjukkan corak yang sama dalam pasaran rumah lelong secara keseluruhan. Menurut laporan pasaran BidNest, hanya 11% lelongan pusingan pertama terjual, berbanding 28.3% pada pusingan kedua dan 56.7% pada pusingan kelima atau seterusnya. Setiap pusingan yang gagal biasanya menurunkan harga rizab sekitar 10%. Lelongan pertama yang kosong selalunya permulaan proses mencari harga, bukan penamatnya.

Tanah membawa risiko tambahan. Bagi rumah atau kedai pejabat, pembeli boleh membandingkan dengan transaksi terkini di jalan yang sama. Bagi tanah pembangunan, nilainya bergantung pada zon, nisbah plot, akses dan kelulusan. Kes Pulau Pinang menunjukkan bagaimana satu persoalan tentang kepadatan boleh menjauhkan semua pembida daripada lot bernilai ratusan juta.

Langkah praktikal sebelum membida tanah lelong

1. Sahkan kedudukan perancangan dahulu. Semak zon, nisbah plot yang dibenarkan dan syarat hakmilik dengan pihak berkuasa tempatan atau perunding perancangan.
2. Buat penilaian sendiri. Bandingkan transaksi tanah setanding dan apa yang realistik untuk dibangunkan, kemudian bandingkan dengan harga rizab.
3. Pantau lelongan ulangan. Jika lot gagal dijual, tunggu perisytiharan seterusnya. Senarai tanah lelong kami turut memaparkan pusingan seterusnya yang lebih murah bagi lot dengan rizab pertama RM1 juta ke atas.
4. Baca syarat jualan. Deposit, tempoh penyelesaian dan bebanan lebih penting bagi lot besar kerana deposit yang hangus boleh mencecah jumlah yang besar. Panduan lelong kami menerangkan prosesnya.
5. Sediakan pembiayaan awal. Bank lebih berhati-hati memberi pinjaman untuk tanah kosong, jadi sahkan pembiayaan sebelum tarikh lelongan.

Ini bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Dapatkan nasihat profesional tentang hakmilik dan syarat jualan sebelum membida.

Jika anda sedang memerhati tanah atau hartanah komersial lelong di Selangor atau Kuala Lumpur, hubungi Peter Tan, Real Estate Negotiator (REN 12771) dengan CID Realtors, untuk pandangan kedua tentang harga rizab.

Sumber

• Penang state land auction draws a blank, sources say, The Edge Malaysia, 8 Oktober 2026
• Forced auction of Country Heights land cancelled due to lack of bidders, EdgeProp, 23 September 2026